경매개시결정 후 근저당 처리와 배당순위 이해｜법도 전세금반환소송센터
법도
본문
결론 요약
경매개시결정 기입등기 이후 설정된 근저당은 통상 후순위 권리로 분류되어 매각으로 소멸 대상이 되며, 배당은 잔여금이 있을 때만 가능합니다.
핵심 기준
말소기준권리는 저당권·근저당권·압류·가압류·경매개시결정 등 중 가장 먼저 등기된 권리입니다. 이보다 늦은 권리는 대부분 소멸합니다.
체크 리스트
등기부 순서, 임차권 대항력·확정일자, 배당요구 종기, 가등기/본등기 여부를 함께 확인하세요.
경매개시결정과 처분제한, 그리고 후순위 근저당의 운명
경매개시결정은 기입등기와 함께 목적물에 대한 처분을 제한하는 효력이 발생합니다.
부동산에 대한 경매가 시작되면 법원은 경매개시결정을 하고, 이 결정이 등기부에 기입되면 채무자의 임의 처분은 집행절차에 대항할 수 없는 상대적 효력으로 제한됩니다. 따라서 그 이후에 근저당을 새로 설정하는 것은 형식상 가능하지만, 집행을 진행하는 채권자와 낙찰인에게는 효력을 주장하기 어렵습니다. 실무에서는 이러한 권리를 후순위 권리로 분류하며, 매각 시 통상 소멸하고, 배당도 선순위 변제 후 잔여가 있을 때에만 고려됩니다.
말소기준권리 판단 순서
- 등기부에 기재된 저당권·근저당권·압류·가압류·경매개시결정 중 가장 빠른 등기를 찾습니다.
- 그 시점 이후에 붙은 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 후순위입니다.
- 임차권은 대항력·확정일자 유무에 따라 인수/말소가 갈립니다.
경매개시결정 후 근저당의 배당 포인트
- 배당요구 종기 내 권리신고를 하더라도 선순위 변제 후 잔여가 있어야 배당 가능
- 선순위 담보권이나 임차보증금이 크면 무배당 위험이 높음
- 가등기 본등기 소급, 우선변제권 등 특수 사정은 별도 검토 필요
자주 묻는 상황별 질문에 대한 정리
등기 순서와 권리종류에 따라 결론이 달라집니다.
1) 경매개시결정 뒤에 근저당을 설정했습니다. 유효한가요?
설정 행위 자체는 당사자 사이에 유효할 수 있으나, 집행을 신청한 채권자 및 낙찰인에게는 대항 불가입니다. 결국 매각으로 소멸될 가능성이 높고, 배당은 잔여가 있을 때만 기대할 수 있습니다.
2) 말소기준권리가 선순위 근저당인 경우
선순위 담보권이 말소기준권리라면 그 이후의 권리인 경매개시결정이나 추가 담보권, 그리고 그 다음의 근저당은 모두 후순위가 됩니다. 매각대금은 선순위부터 배당되며, 후순위는 잔여가 없으면 무배당·소멸됩니다.
3) 임차보증금과의 관계
대항력과 확정일자를 갖춘 임차권은 선순위 담보권과의 우열관계에 따라 인수 또는 배당으로 정리됩니다. 경매개시결정 후 근저당은 대개 임차보증금에도 뒤선 후순위로 취급되어 배당 가능성이 낮습니다.
4) 가등기 본등기, 공사대금 유치권 등 특수 케이스
선행 가등기의 본등기는 소급효가 인정되어 경매개시결정보다 앞설 수 있고, 공사대금 유치권은 성립 시점·점유 연속성 등에 따라 다툼이 생깁니다. 이들 이슈는 사건별로 권리관계 전체를 재정렬해 판단해야 합니다.
실무 로드맵 체크리스트
등기부와 기일표만으로도 위험도 진단이 가능합니다.
- 등기부 전수 — 말소기준권리를 특정하고, 그 이후 권리를 한 줄로 배열합니다.
- 임차권 검토 — 전입·점유·확정일자, 보증금 규모, 소액보증금 우선변제 범위를 확인합니다.
- 배당시뮬레이션 — 선순위 채권총액 대비 매각예상가를 보수적으로 가정해 무배당 가능성을 점검합니다.
- 특수사정 — 가등기 소급, 집행경합, 체납처분 압류, 유치권 주장 여부 등 변수를 체크합니다.
- 기한 관리 — 배당요구 종기, 이의기간 등 캘린더를 잡아 놓습니다.
전세금 반환 분쟁, 지금 무엇부터 확인할지 안내드립니다
착수금 0원 정책으로 시작할 수 있으며, 사건은 전담 변호사가 책임 진행합니다.
무료 상담 02-591-5662 · 평일 10:00–18:00(공휴일 휴무/12:00–13:00 점심)
승소자료 요청으로 자료를 미리 받아 보실 수 있습니다.
센터 소개 및 소식: www.jeonselaw.com
댓글목록0