경매 중 임차권등기명령 정확히 하는 법 보증금 회수까지 한 번에
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경매 중 임차권등기명령 정확히 하는 법 보증금 회수까지 한 번에
주택·상가 임대차가 끝났는데 아직 보증금을 못 받으셨나요? 경매가 진행 중이라도 임차권등기명령으로 대항력과 우선변제권을 유지하고, 배당요구 시점을 놓치지 않는 것이 핵심입니다. 아래 순서대로 준비하면 이사 후에도 권리를 이어가며 안전하게 회수를 노릴 수 있습니다.
언제 신청하나 · 어디에 내나
임대차가 종료되었는데 보증금이 반환되지 않은 경우, 임차주택·상가 소재지 관할 법원(지방법원·지원·시·군법원)에 신청합니다. 계약 만료, 해지 통고, 합의 해지 모두 포함되며, 신청이 인용되면 등기부에 임차권이 기재되어 점유를 옮겨도 대항력과 우선변제권을 이어갈 수 있습니다.
- 주택: 주택임대차보호법 제3조의3 근거
- 상가: 상가건물임대차보호법 제6조 근거
- 관할: 임차건물 소재지 법원
경매 진행 중 핵심 타이밍
경매개시결정 전에 등기가 완료되면 일반적으로 배당요구 없이도 배당에 참여합니다. 반대로 경매개시결정 후에 등기했다면 배당요구종기까지 반드시 배당요구서를 집행법원에 제출해야 배당에 참여합니다. 종기일은 사건마다 다르니 진행법원의 공고를 확인하세요.
- 개시 전 등기 → 통상 배당요구 없이 배당 참여
- 개시 후 등기 → 종기일까지 배당요구 필수
- 소액임차인 요건 충족 시 우선변제 범위 별도 검토
준비서류 체크
기본적으로 다음을 갖추면 수월합니다. 원본은 안전하게 보관하시고, 사본에 원본대조필 표시를 합니다.
- 임대차계약서, 확정일자 확인 가능한 자료
- 주민등록등본(주택) 또는 사업자등록증 사본·점유 입증자료(상가)
- 전입세대열람내역(주택) 또는 사업자등록 정정이력(상가)
- 열쇠반환 통지·내용증명 등 종료 사실 소명자료
- 등기부등본, 사건 경매번호(경매 진행 시)
효력 포인트 한눈에
등기가 이뤄지면 이사로 점유를 옮겨도 대항력·우선변제권 유지가 가능합니다. 다만, 배당요구 종기일을 넘기면 경매 배당에서 제외될 수 있어 주의해야 합니다. 상가의 경우에도 취지와 요건은 유사하나, 점포 특성상 영업 중단·권리금 문제 등 별도 이슈가 있어 조정 전략이 필요합니다.
- 이사 후에도 권리 유지(등기 완료 기준)
- 경매 사건과 병행 시 배당요구 기한 엄수
- 주택·상가 별 증빙 형태 차이 유의
절차 요약 · 이렇게 진행하세요
- 권리상태 확인 — 등기부, 전입·확정일자, 경매개시 여부·배당요구 종기 확인
- 서류 준비 — 임대차 종료 사실 소명자료, 계약서, 등본, 사건번호
- 관할 법원 접수 — 임차권등기명령 신청(목적물 표시·사유 기재)
- 등기 완료 후 이사 — 열쇠 인도·점유 이전, 연락 가능한 주소지 확보
- 배당참여 — 필요 시 종기 전 배당요구서 제출, 배당기일 출석
※ 사건별 세부 요건, 소액임차인 우선변제 범위, 보증금 일부 변제 합의 등은 케이스별로 달라질 수 있습니다.
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