경매에서 보증금을 돌려받으려면 무엇을, 언제까지, 어떻게 해야 하나요

임차권등기 후 이사해도 대항력·우선변제권은 유지됩니다. 다만 배당요구 종기를 넘기면 배당에 참여할 수 없습니다. 실제 절차 기준으로 정리했습니다.

배당요구, 언제까지 해야 하나요

경매 개시결정 전에 이미 임차권등기를 마친 경우에는 별도의 신청 없이도 당연히 배당에 참여합니다. 반대로 개시결정 후에 임차권등기를 마쳤다면 법원이 공고한 배당요구의 종기까지 반드시 신청해야 배당에 들어갑니다. 종기 이후에는 선순위라도 배당에서 제외될 수 있으니, 첫 매각기일 공고와 종기를 수시로 확인하세요.

• 개시결정 전 등기 → 배당요구 불요
• 개시결정 후 등기 → 종기 전 배당요구 필수
• 소액임차인 → 요건 충족 시 최우선변제 가능

배당요구에 필요한 서류와 작성 포인트

우선순위는 어떻게 정해지나요

기본적으로 저당권 등 담보권 설정 시점과 임차인의 대항력·확정일자 취득일이 기준이 됩니다. 임차권등기가 후순위 담보권보다 먼저 요건을 갖추었다면 그 순위로 배당받고, 반대로 담보권이 먼저라면 그 범위를 제하고 나머지 금액에서 배당됩니다. 소액임차인은 지역별 한도 내 금액을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있습니다.

현장에서 반복되는 실수, 이렇게 피하세요

• 종기 오인: 공고문에 기재된 ‘배당요구 종기’가 절대 기준입니다. 매각기일과 혼동 금지.
• 주소변동 누락: 전입·전출 이력 누락 시 대항력 시비가 생깁니다. 주민등록 초본으로 연속성을 증명하세요.
• 확정일자 미증빙: 계약서 사본만 제출하고 확정일자 표기가 빠지는 사례가 많습니다.
• 금액 산정 오류: 원금/이자/지연손해금 구분 없이 뭉뚱그리면 조정 시 감액될 수 있습니다.

보증금 회수, 지금 무엇부터 할까요

사건마다 담보권 순위, 전입·확정일자 취득일, 경매개시 시점이 달라 전략이 달라집니다. 실제 판결·실무 경험을 바탕으로 바로 적용 가능한 절차를 안내드립니다. 착수금 0원 정책으로 시작할 수 있습니다.

근거 조항 및 공공 안내

• 주택임대차보호법 제3조의3 임차권등기명령
• 법제처·국가법령정보센터 관련 해설
• 민사집행법·법원 안내(배당요구 종기) 및 이지로 법령정보 배당요구 절차
• 소액임차인 지역별 최우선변제 상한 최신 기준(2025-09-15)
• 대항력·우선변제권 취득 요건(전입·점유·확정일자) 공공 가이드

법원별 제출서류와 양식은 공지사항을 우선합니다. (예: 인천지방법원 공지의 첨부서류 예시)

정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며, 본 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.