임차권 설정 vs 전세권 설정 무엇이 유리한가｜상황별 선택과 절차 안내
법도
2025-09-15 14:30
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임차권 설정 · 전세권 설정
임차권 설정 vs 전세권 설정, 내 상황엔 무엇이 유리할까요?
보증금이 아직 반환되지 않았는지, 계약 단계인지, 소유자 협조가 가능한지에 따라 선택이 달라집니다. 아래에서 차이점과 선택 기준, 절차를 순서대로 정리했습니다.
핵심 비교 요약
권리 성격
전세권 설정은 물권으로 등기 시 우선변제권과 강제경매 신청이 가능합니다. 임차권등기명령은 채권관계에서 임차인의 대항력·우선변제권을 유지하도록 돕는 장치입니다.
언제 쓰나
계약 초기·진행 중 소유자 협조가 가능하면 전세권 설정. 계약이 종료했는데 보증금이 미반환이면 임차권등기명령을 검토합니다.
소유자 동의
전세권은 소유자 협조가 필요합니다. 임차권등기명령은 법원 결정으로 진행됩니다.
효력의 범위
전세권은 등기 자체로 강력한 담보력이 있습니다. 임차권등기명령은 기존에 취득한 대항력·확정일자의 효과를 이사 후에도 이어가게 합니다.
해제·말소
보증금 반환 후 전세권 말소 또는 임차권등기 해제(말소)를 신청합니다. 반환 확인 서류를 준비해 신속히 처리하는 것이 좋습니다.
임차권등기명령
전세권 설정 등기
확정일자
대항력
우선변제권
이럴 때 이렇게 선택하세요
보증금 미반환 · 이사 예정
- 임대차가 종료했고, 아직 보증금 미반환.
- 거주지 이전이 필요한데 대항력 유지가 필요.
- 확정일자를 이미 받았거나 받을 수 있음.
→ 이 경우 임차권등기명령으로 이사 후에도 기존 순위를 유지하는 방안을 살핍니다.
계약 진행 · 담보력 강화 필요
- 소유자 협조가 가능하고 등기 설정에 동의.
- 장기 거주이며 강제경매 신청 등 담보력까지 고려.
- 초기부터 위험관리 차원에서 확실한 장치를 원함.
→ 이 경우 전세권 설정으로 등기부에 권리를 명시해 위험을 낮춥니다.
절차 한눈에 보기
임차권등기명령
- 요건 확인: 임대차 종료 + 보증금 미반환.
- 관할 법원 신청: 임차주택 소재지 관할 법원에 신청.
- 결정·등기: 법원 결정 후 등기 촉탁으로 등기 완료.
- 이사 가능: 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지.
- 말소: 보증금 수령 시 말소 신청.
자주 활용되는 서류: 임대차계약서, 주민등록 등본/초본, 전입·점유 및 확정일자 관련 자료, 미반환 사실 입증 자료 등.
전세권 설정
- 합의: 임대인과 전세권 설정에 합의.
- 등기 준비: 등기신청서, 인감 관련 서류 등 기본 서류 준비.
- 등기 접수: 등기소에 신청(등록면허세·지방교육세·수수료 납부).
- 등기부 확인: 전세권 등기 기재 및 순위 점검.
- 말소: 보증금 반환 시 말소 등기.
필요 비용은 보증금 규모·지자체 세율 등에 따라 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 포인트
확정일자만 있으면 충분한가요?
전입·점유와 확정일자는 기본적인 보호수단입니다. 다만 이사로 점유를 이전해야 하거나 담보력을 높여야 할 때는 임차권등기명령이나 전세권 설정이 검토 대상이 됩니다.
임차권등기명령을 하면 바로 강제경매를 신청할 수 있나요?
이 제도는 대항력·우선변제권을 유지하는 데 초점이 있습니다. 집행 절차는 별도로 진행해야 하며, 상황에 따라 소송·경매 신청 등 후속 조치를 병행합니다.
전세권설정등기의 장점은 무엇인가요?
등기 자체로 담보력이 높고, 후순위 권리자보다 우선해 보증금 변제를 받을 지위를 확보합니다. 다만 소유자 협조와 비용이 필요합니다.
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