경매 임차권 등기 명령 핵심가이드｜배당요구·경매개시결정 전후 체크포인트
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경매 임차권 등기 명령, 배당요구까지 한 번에 정리
경매개시결정 전·후에 무엇이 달라지는지, 보증금을 지키는 순서를 안내드립니다.
바로 이해해야 할 3가지
임차권등기명령으로 등기부에 임차권을 올리면 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 경매가 진행돼도 우선순위 판단의 근거가 됩니다.
경매개시결정 등기 전 임차권등기가 되어 있으면 일정한 경우 별도 절차 없이 배당에 포함될 수 있습니다. 전후에 따라 배당요구 필요 여부가 달라질 수 있습니다.
임대차가 끝나고 보증금을 못 받았을 때 임차주택(또는 상가) 소재지 관할 법원에 신청합니다. 대법원 전자소송으로도 접수할 수 있습니다.
왜 경매에서 임차권 등기 명령이 중요한가
계약이 종료됐는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차권등기명령을 통해 등기부에 자신의 권리를 표시할 수 있습니다. 이렇게 하면 이사로 점유와 전입이 바뀌어도 대항력과 확정일자에 따른 우선변제권을 유지하는 데 도움이 됩니다. 경매가 시작되면 임차권은 낙찰로 소멸하지만, 기존에 취득한 권리에 따라 배당을 받게 되는지가 결정됩니다. 특히 경매개시결정 등기 전후의 등기 상태는 배당 참여 방식에 영향을 줄 수 있어, 타이밍과 서류 준비가 핵심입니다.
경매개시결정 전후 체크리스트
경매개시결정 등기 이전에 임차권등기가 마쳐진 경우, 우선변제권 등 요건에 따라 자동 배당 참여가 인정될 수 있습니다. 그럼에도 사건마다 배당요구 종기 확인은 필수입니다.
경매개시결정 등기 이후에 임차권등기를 했다면, 통상 집행법원에 권리신고 및 배당요구를 해야 합니다. 종기(마감일) 내 제출이 중요합니다.
보증금 지급 후에는 관할 법원을 통해 말소 절차가 진행됩니다. 필요 서류와 순서는 법원 안내에 따릅니다.
임차권등기 자체는 집행권원이 아니므로 바로 강제경매로 연결되지 않습니다. 보증금반환 판결 또는 집행권원이 필요합니다.
진행 순서 한눈에 보기
1. 요건 충족 · 임대차 종료 · 보증금 미반환 · 대항력/확정일자 등 보유 여부 점검(주택/상가 각 법률 확인).
2. 신청 · 관할 법원 접수 또는 전자소송 이용 · 계약서, 전입/점유, 확정일자 등 소명자료 준비.
3. 경매 대응 · 경매개시결정 공시 여부 확인 · 필요한 경우 배당요구 · 소액임차인 요건 검토.
많이 묻는 포인트 정리
① 이사해도 권리가 유지되나요? — 임차권등기가 등기부에 기재되면 이사로 전입과 점유가 바뀌어도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지하는 데 유리합니다. ② 경매로 넘어가면 임차권은 어떻게 되나요? — 낙찰로 임차권 자체는 소멸하지만, 우선순위와 배당요구 적정 여부에 따라 보증금 회수 가능성이 달라집니다. ③ 전세보증금 반환보험에 가입했는데 필요한가요? — 보증기관 안내에 따라 임차권등기명령을 요구하는 경우가 많습니다. ④ 바로 경매 신청이 되나요? — 임차권등기만으로는 곧바로 강제경매를 할 수 없고, 보증금반환에 대한 판결 등 집행권원이 필요합니다. ⑤ 주택과 상가가 다른가요? — 적용 법률이 달라 요건 표기가 다릅니다(주택임대차, 상가건물 임대차). 공통적으로는 관할 법원과 증빙 서류가 관건입니다.
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