경매 임차권등기 신청 한 번에 끝내기｜배당요구·관할법원·기간 체크리스트
법도
2025-09-16 04:41
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경매 임차권등기 신청, 보증금 지키는 최단 루트
경매개시결정 전·후에 따라 달라지는 신청 전략과 배당요구 요령을 실제 절차에 맞춰 정리했습니다.
이 글에서 바로 확인할 것
신청 시점: 경매개시결정 등기 전/후소액임차인 우선변제 요건 확인
관할: 임차주택 소재지 법원
접수: 전자소송·방문
핵심: 우선변제권·대항력 유지
경매 중 임차권등기 신청이 필요한 상황
임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않은 상태에서 소유자에 대한 경매가 진행되거나 예고될 때, 주거를 옮기더라도 대항력과 우선변제권을 유지하려면 신청이 유효합니다. 경매개시결정 등기 이전에 등기를 마치면 배당요구를 별도로 하지 않아도 배당에 참여하는 효과가 생길 수 있고, 이후에 등기했다면 정해진 종기까지 배당요구를 별도로 제출해야 합니다. 또한 임차권 등기를 통해 주소지를 옮겨도 기왕의 전입·확정일자 효력이 이어지는 점이 실무상 중요한데, 이는 경매 진행 중에도 보증금 회수 절차를 병행할 수 있게 해 줍니다. 다만 사건별로 근저당, 전세권, 보증보험 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있으니, 등기부와 사건기록을 함께 확인해 순서를 정하는 것이 안전합니다.
체크포인트: 전입신고·확정일자 요건을 갖추었는지, 그리고 등기 시점이 경매개시결정 등기와 어떤 순서인지 먼저 확인하세요.
신청 대상·관할·준비물
- 대상 임대차 종료 후 보증금을 받지 못한 임차인.
- 관할 임차주택 소재지의 지방법원/지원 또는 시·군 법원.
- 준비 임대차계약서, 주민등록 초본(주소변동 포함), 보증금 미수 사실 확인 자료, 확정일자 확인, 열람한 등기부 등.
- 접수 대법원 전자소송(온라인) 또는 법원 방문 접수.
- 참고 보증보험 가입자는 보험사와의 구상관계를 사전 확인해 중복 절차를 피하세요.
서류의 형식·양식은 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 개별 사건은 상담을 통해 점검하세요.
진행 단계 요약
1
신청서 제출 신청취지·이유, 임대차 정보, 보증금 미반환 사실을 소명하여 접수합니다.
2
법원 심리·결정 결정 정본이 송달되면 등기소 촉탁으로 임차권 등기 진행.
3
등기 확인 등기부등본 열람으로 실제 기재 여부를 확인합니다.
4
배당 준비 경매개시결정 등기 이전 등기라면 통상 배당요구 간주 효과가 있으나, 이후 등기라면 종기 내 배당요구서를 반드시 제출합니다.
5
이사·점유 정리 요건을 유지한 채 주거 이전이 가능합니다. 필요 시 보증금반환청구 소송과 함께 진행합니다.
6
사후 처리 배당이 종료되거나 보증금 수령이 완료되면 등기 말소 절차를 검토합니다.
주의: 배당요구 종기는 첫 매각기일 이전으로 정해지며, 경매개시결정의 압류효력 발생 후 1주 이내 공고됩니다. 기한을 놓치지 마세요.
실무 체크리스트
- 시점 경매개시결정 등기 전에 등기를 마치면 유리할 수 있습니다. 이미 개시된 뒤라면 배당요구서를 준비하세요.
- 권리 유지 임차권 등기 후에는 거주지를 옮겨도 기존 주택에 대한 권리 유지에 도움이 됩니다.
- 자료 보강 문자·계좌 이체 내역 등 보증금 미반환 관련 자료를 체계적으로 모아 두면 심리에 유리합니다.
- 배당요구 실무 법원 공고문으로 종기를 확인하고, 전자소송 또는 서면으로 제출합니다. 사건번호·배당요구 채권액 기재 누락을 주의하세요.
- 병행 전략 보증금반환청구 소송, 지연손해금 청구, 필요 시 강제집행 준비를 함께 검토하세요.
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