이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 드립니다.

• 만기가 지났는데 집주인은 새 세입자가 와야 준다는 말만 합니다.
• 새집 입주일은 다가오는데 보증금이 들어올 기미가 없습니다.
• 가압류부터 하라는 말과 소송부터 하라는 말을 함께 들어 헷갈립니다.
• 집값이 떨어져 경매로도 보증금을 다 받지 못할까 걱정됩니다.
• 집주인이 문자와 전화에 답하지 않습니다.

전세보증금 미 반환, 대응 수단 4가지 역할 비교표 — 무엇을 지켜 주고 무엇을 못 하나

보증금을 돌려받지 못했을 때 쓰는 수단은 임차권등기명령, 가압류, 전세금반환소송, 강제집행(경매·채권압류) 네 가지이고 각각 맡은 일이 다릅니다. 표로 나란히 보면 이렇습니다.

임차권등기명령과 가압류는 권리와 재산을 '지키는' 수단이고, 소송과 강제집행은 돈을 '받아 내는' 수단입니다. 지키는 수단만 해 두면 보증금은 들어오지 않고, 받아 내는 수단만 서두르다 권리 유지를 빠뜨리면 배당 순위가 흔들릴 수 있으므로 두 묶음을 함께 설계합니다.

전세 보증금 미반환시 오늘 확인할 세 가지 — 종료 여부·대항요건·확정일자

전세 보증금 미반환시 가장 먼저 할 일은 수단을 고르는 것이 아니라 계약이 끝났는지, 대항요건과 확정일자를 갖췄는지 확인하는 것입니다. 세 가지 확인 결과가 쓸 수 있는 수단과 경매에서 받을 순위를 정합니다.

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   계약이 끝났는지만기가 지났는지, 갱신된 상태인지 봅니다. 통지 기간(임대인은 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 만료 2개월 전까지) 안에 갱신하지 않겠다는 뜻이 오가지 않았다면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조①). 이때 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).
2. 2
   대항요건을 갖췄는지주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다(제3조①). 주민등록초본으로 전입일을 확인해 둡니다.
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   확정일자를 받았는지대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인은 경매·공매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다(제3조의2②). 확정일자만으로는 부족하고 대항요건과 함께여야 합니다.

그다음 등기사항증명서를 새로 떼어 소유자 변경, 내 전입일보다 앞선 근저당권·가압류·압류, 경매개시결정 기입 여부를 살피면 가압류 검토 필요성과 배당 순위를 가늠할 수 있습니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관에 이행 청구 요건과 절차를 먼저 문의합니다. 구체적인 기준과 기간은 보증기관 안내에 따릅니다.

전세보증금 미반환 이사 — 임차권등기를 마친 뒤 이사해야 하는 이유

전세보증금 미반환 이사가 불가피하다면, 임차권등기명령으로 임차권등기를 마치고 등기사항증명서에 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 것이 원칙입니다. 대항력과 우선변제권은 입주와 전입이라는 대항요건 위에 서 있어서, 등기 없이 짐을 빼고 주소를 옮기면 그 권리를 잃을 위험이 있기 때문입니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의3①). 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 권리는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(같은 조 ⑤).

법원의 결정을 받았다는 것과 등기부에 임차권등기가 기입되었다는 것은 서로 다른 단계입니다. 결정 뒤 법원의 촉탁과 등기관의 기입 절차가 이어지므로, 이삿날은 등기사항증명서 을구에 임차권등기가 보이는 날 이후로 잡습니다. 임차권등기명령은 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 집행할 수 있도록 민사집행법 규정이 준용됩니다(같은 조 ③). 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(같은 조 ④).

전세보증금 미반환 가압류는 언제 필요할까?

전세보증금 미반환 가압류는 모든 사건의 필수 단계가 아니라, 임대인 재산이 빠져나갈 염려가 있을 때 고르는 선택 수단입니다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위한 것이고(민사집행법 제276조①), 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있습니다(제277조).

가압류를 먼저 검토하는 전형적인 경우는 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮다고 의심되고, 임대인의 다른 부동산 등 재산 정보를 알고 있을 때입니다. 반대로 대항요건과 확정일자를 갖췄고 선순위 권리를 빼도 배당으로 회수될 가능성이 높다면 가압류의 실익은 크지 않을 수 있습니다.

가압류 뒤에는 기한도 따릅니다. 가압류 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘기면 할 수 없고(제292조②), 임대인이 신청하면 가압류법원은 상당한 기간 안에 본안의 소를 제기해 이를 증명하는 서류(이미 소를 냈다면 소송계속사실 증명서류)를 내도록 명하여야 합니다(제287조①). 결국 가압류는 소송과 한 묶음으로 계획해야 의미가 있습니다.

세 갈림길 중 어디에 해당하는지 애매하다면 계약서와 등기사항증명서를 함께 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

전세보증금 미반환 소송 — 소장 접수 후 판결까지 4~6개월

전세금반환소송은 임대인 재산에 강제집행을 할 수 있게 해 주는 집행권원(판결)을 얻는 절차이고, 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도를 예상합니다. 내용증명이나 임차권등기만으로는 임대인 재산을 강제로 처분할 수 없으므로 협의가 막히면 이 단계가 필요합니다.

임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에는 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2가 준용됩니다(주택임대차보호법 제13조). 청구에는 보증금 원금과 함께 지연손해금을 담을 수 있는데, 지연손해금이 붙는 시점은 집을 인도했는지 등에 따라 달라질 수 있습니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하고(민법 제397조①), 따로 약정한 이율이 없다면 소장 송달 전까지는 민법 법정이율 연 5%(제379조)가 기준입니다.

소장이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 사실심 판결이 선고되기 전까지 임대인이 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되면, 그 타당한 범위에서는 그 이율을 적용하지 아니합니다(같은 조 ②).

보증금 반환과 집 인도는 서로 맞물린 의무라는 것이 대법원 판결의 취지이고, 여기에 동시이행 항변권(민법 제536조①)의 법리가 적용됩니다. 그래서 판결 주문에 집 인도와 상환으로 지급하라는 조건이 붙을 수 있고, 이 조건은 판결 뒤 어떤 재산부터 집행할지에 영향을 줍니다.

전세보증금 미반환 경매 — 판결 후 경매 신청과 반대의무 특례, 배당 시 인도

전세보증금 미반환 경매는 판결 등 집행권원을 근거로 임차주택을 경매에 부쳐 그 매각대금에서 보증금을 받는 회수 단계입니다. 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다(주택임대차보호법 제3조의2①). 집을 먼저 비우지 않아도 경매를 신청할 수 있다는 뜻입니다.

이 특례는 임차주택에 대한 경매 신청에 한정됩니다. 판결이 집 인도와 상환으로 지급하라는 형태라면, 임대인의 예금이나 다른 부동산처럼 다른 재산에 대한 강제집행(채권압류 등)은 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명해야 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조①).

경매에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(제3조의2②). 다만 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 그 보증금을 받을 수 없으므로(같은 조 ③), 배당 단계에서는 집을 비워 줄 일정을 함께 맞춥니다. 배당이 부족하면 같은 판결로 임대인의 다른 재산에 대한 집행을 이어 갈 수 있습니다.

수단 선택 순서표 — 지금까지의 내용을 순서대로 묶으면 다음과 같습니다.

1. 1
   권리 유지이사해야 하면 임차권등기명령 → 등기 기입 확인 후 이사, 계속 거주하면 전입 상태 유지.
2. 2
   필요할 때만 가압류집값 하락 의심과 임대인의 다른 재산 정보가 겹칠 때 검토합니다.
3. 3
   전세금반환소송내용증명 뒤에도 반환이 없으면 소장을 접수합니다.
4. 4
   회수임차주택 경매(반대의무 특례) 또는 다른 재산 압류(반대의무 증명 필요) 중에서 고릅니다.

전세보증금 미반환 임대인 — 연락 두절·"새 세입자 오면" 같은 말에 흔들리지 않는 기준

전세보증금 미반환 임대인이 내세우는 말은 대개 임대인 쪽 사정이고, 판단 기준은 계약서와 법입니다. 자주 듣는 말 세 가지를 판정해 봅니다.

임대인이 연락을 끊었다면 기록이 먼저입니다. 반환 요청을 내용증명으로 보내 도달 기록을 남기고, 문자와 통화 기록을 날짜순으로 보관합니다. 연락이 닿지 않아도 임차권등기명령과 소송은 법원 절차로 진행되며, 임대인 주소로 서류가 송달되지 않을 때의 처리도 법원 절차 안에서 검토됩니다.

첫 문자나 내용증명에는 사실·요청·다음 조치만 담습니다. 아래는 예시이니 날짜와 주소는 계약서대로 고쳐 씁니다.

함께 보관할 증거는 임대차계약서와 확정일자 표시, 주민등록초본(전입일), 보증금 이체 내역, 만기 통지와 반환 요청 기록, 최근 등기사항증명서입니다.

자주 묻는 질문 — 만기 전 신청, 깡통전세, 계속 거주는 어떻게 할까?