전세권설정해지기간, 먼저 '존속기간'부터 봅니다

전세권은 등기로 성립하는 물권입니다. 전입신고와 확정일자만 갖춘 임차권(채권)과 달리, 전세권설정등기를 마치면 임차인은 그 부동산에 대해 훨씬 강력한 권리를 갖게 됩니다. 그래서 전세권설정해지기간을 이해하려면 '언제까지 전세권이 유지되는가', 즉 존속기간을 먼저 확인해야 합니다.

기간을 안 정했다면, 소멸통고 후 '6개월'

전세권설정 당시 존속기간을 따로 약정하지 않았다면, 각 당사자는 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있습니다. 이때가 전세권설정해지기간을 이야기할 때 가장 자주 등장하는 '기간'입니다. 통고 자체는 언제든 가능하지만, 실제로 전세권이 소멸하는 시점은 그로부터 6개월 뒤이기 때문입니다.

기간이 끝나면 전세권은 그냥 사라질까요?

많은 분들이 존속기간만 지나면 전세권이 완전히 없어진다고 생각합니다. 하지만 전세권은 '사용·수익하는 힘(용익물권)'과 '전세금을 담보하는 힘(담보물권)'을 함께 가진 권리입니다. 그래서 전세권설정해지기간이 지났다고 해도, 전세금을 돌려받기 전에는 전세권이 완전히 사라지지 않습니다.

정리하면, 기간이 끝났는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 전세권은 '담보'로서 여전히 유효합니다. 오히려 이 담보의 힘이 임차인을 지켜주는 안전장치가 됩니다.

전세권 말소는 전세금을 돌려받은 뒤에

전세권설정등기의 말소는 보통 임차인과 임대인이 함께 신청하는 절차이고, 순서상으로는 전세금을 전부 돌려받은 다음에 말소하는 것이 맞습니다. 문제는 여기서 생깁니다. 이사 날짜는 다가오는데 전세금은 들어오지 않고, 그렇다고 전세권을 먼저 풀어주자니 담보를 잃는 셈이 되니 이러지도 저러지도 못하는 상황이 벌어지는 것입니다.

즉 전세권설정해지기간을 아무리 정확히 알아도, 집주인이 돈을 주지 않으면 '기간'만으로는 문제가 해결되지 않습니다. 이때부터는 전세금을 확실하게 회수하는 절차로 넘어가야 합니다.

집주인이 전세금을 안 돌려준다면

전세권을 가진 임차인에게는 강력한 무기가 있습니다. 임대인이 전세금 반환을 미루면, 전세권자는 전세권에 기해 그 부동산의 경매를 청구할 수 있습니다. 확정일자만 갖춘 경우보다 한 발 앞선 권리입니다.

다만 실무에서는 곧바로 경매로 가기보다, 전세금반환소송으로 판결을 받아 두는 흐름이 더 안전하고 확실한 경우가 많습니다. 판결이라는 확실한 집행권원을 확보해 두면 경매·채권추심 등 이후 강제집행이 훨씬 수월하게 진행되기 때문입니다. 이 과정에서 임차인이 가장 부담스러워하는 것이 변호사 비용인데, 바로 이 지점을 0원제가 해결합니다.

"새 세입자 오면 준다"는 말, 계약서에 있나요?

전세금 반환을 미루는 집주인들의 말에는 공통점이 있습니다. 하나같이 임대차계약서에도, 법에도 없는 '임대인의 사정'일 뿐이라는 점입니다. 계약서에 적힌 날짜가 곧 전세금을 돌려줘야 하는 날이고, 그날 돈을 주지 않으면 계약 위반이자 법 위반입니다.

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