전세권설정해지는 등기부등본에 남아 있는 전세권 기록을 말소등기로 지우는 절차입니다. 많은 분들이 “계약 기간이 끝나면 전세권도 자동으로 없어진다”고 생각하지만, 전세권설정은 계약 만료만으로 자동 해지되지 않습니다. 별도의 전세권 말소등기를 신청해야 비로소 등기부에서 정리됩니다.

여기서 알아둘 점은 전세권에 두 가지 성격이 있다는 것입니다. 존속기간이 지나면 ‘사용·수익’ 권능은 말소등기 없이도 소멸하지만, ‘전세금을 담보하는’ 권능은 전세금을 돌려받을 때까지 그대로 남습니다. 즉 전세금을 받기 전까지 전세권은 여전히 임차인을 지키는 방패입니다. 그래서 전세권설정해지는 ‘전세금을 다 받은 뒤’에 하는 것이 원칙입니다.

민법 제317조는 전세권이 소멸한 때, 임대인(전세권설정자)은 임차인(전세권자)으로부터 목적물의 인도와 전세권설정등기 말소에 필요한 서류를 ‘받는 동시에’ 전세금을 반환해야 한다고 정합니다. 대법원 역시 임대차보증금 반환의무와 전세권설정등기 말소의무가 동시이행 관계에 있다고 판단했습니다(대법원 2010다95062 판결).

가장 위험한 실수가 바로 여기서 나옵니다. 집주인이 “전세권부터 말소해주면 곧바로 송금하겠다”고 요구하는 경우입니다. 이 말을 믿고 전세권설정해지를 먼저 해버리면, 임차인은 자신을 지켜주던 담보를 스스로 내려놓게 됩니다. 만약 송금이 미뤄지거나 이뤄지지 않으면, 방패 없이 처음부터 다시 싸워야 합니다.