전세권설정절차 총정리, 전세금 못 받을 때 변호사 비용 0원으로 끝내기
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전세권설정절차 A to Z,
전세금 못 받아도 변호사 비용 0원
전세권설정절차와 필요서류·비용을 한 번에 정리했습니다. 그리고 전세권을 설정했더라도 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때, 임차인 변호사 비용 걱정 없이 끝내는 방법까지 안내합니다.
"전세금 못 받는 것도 억울한데,
변호사 비용까지 내라고요?"
전세 계약을 앞두고 '전세권설정'이라는 말을 처음 들으면 막막하게 느껴집니다. 내 전세금을 지키는 확실한 방법 중 하나가 전세권 설정이라는데, 절차는 복잡해 보이고 임대인 동의까지 필요하다고 하니 더 그렇습니다.
이 글에서는 전세권설정절차와 필요서류, 등록면허세 비용을 단계별로 정리합니다. 나아가 전세권을 설정했더라도 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때 어떻게 해결하는지, 그리고 왜 임차인의 변호사 비용이 0원일 수 있는지까지 안내합니다.
임차인이 내는 변호사 비용은 0원,
소송비용은 패소한 임대인이 부담합니다
법도 전세금반환소송센터의 0원제는 '완전 무료'라는 뜻이 아닙니다. 승소하면 패소한 임대인이 소송비용을 부담하고, 그것이 곧 법도의 수입이 되는 구조입니다. 그래서 임차인은 착수금 같은 변호사 비용을 내지 않습니다.
실비용도 회수 가능 — 임차인이 먼저 낸 인지대·송달료 역시 승소하면 소송비용으로 임대인에게 청구해 돌려받는 구조입니다.
소송만 0원이 아닙니다 — 내용증명·임차권등기명령·부동산경매·채권압류 및 추심·동산경매 등 강제집행까지 변호사 비용이 0원입니다.
임대인의 재산 상태가 불량한 일부 경우에는 1심 판결 이후 후불로 150만원이 발생할 수 있습니다. 이런 경우에 해당하지 않으면 후불 비용은 청구되지 않으며, 발생한 150만원도 추후 임대인에게 소송비용으로 청구해 돌려받을 수 있습니다. 개별 상황에 맞는 정확한 비용은 무료 전화상담에서 안내드립니다.
전세권설정, 왜 알아보게 될까요?
전세권설정등기는 임차인의 권리를 등기부등본 을구에 직접 기록해 전세금을 법적으로 보호하는 제도입니다. 쉽게 말해 전입신고·확정일자보다 한 걸음 더 나아간 안전장치로, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 별도의 판결 없이도 임차인이 직접 경매(임의경매)를 신청할 수 있는 물권입니다.
특히 아래와 같이 전세보증금반환보증(보증보험) 가입이 어려운 집일수록 전세권 설정이 현실적인 방어 수단으로 검토됩니다.
전세권설정절차, 6단계로 끝내기
임대인 동의 받기 가장 중요
전세권설정등기는 임대인 동의가 반드시 필요합니다. 임대인의 인감증명서·인감도장 등 협조 서류가 있어야 진행되므로, 계약 전 미리 협의해 두는 것이 첫 단추입니다. 동의를 얻지 못하면 다음 단계로 넘어갈 수 없습니다.
전세권설정 계약·특약 작성
전세계약서에 전세권을 설정한다는 특약을 명확히 넣습니다. '임대인은 전세권설정에 필요한 서류를 성실히 제공하고, 잔금일까지 설정이 완료되지 않으면 계약을 해제할 수 있다'는 식의 특약을 함께 두면 분쟁을 예방할 수 있습니다.
필요서류 준비
임대인(등기의무자)과 임차인(등기권리자)이 각자 서류를 준비합니다. 특히 임대인에게 받아야 하는 등기필증·인감증명서 등은 미리 요청해 두는 것이 좋습니다. 건물의 일부에만 설정할 때는 그 범위를 특정하는 도면이 필요합니다.
등록면허세·수수료 납부
전세보증금 기준으로 등록면허세를 납부하고, 여기에 지방교육세가 함께 부과됩니다. 위택스 등에서 납부한 영수필확인서와 등기신청수수료 납부 내역을 함께 준비합니다. 아래 비용 표 참고
등기소 접수
준비한 신청서와 첨부서류를 관할 등기소에 방문 접수하거나, 대법원 인터넷등기소를 통해 온라인으로 신청합니다. 온라인 신청 시에는 임대인·임차인 양측의 공동인증서가 필요합니다. 직접(셀프) 진행도 가능합니다.
을구 기재 확인 (완료)
등기가 완료되면 등기부등본 을구에 전세권이 기재됩니다. 잔금 지급 전이라면 반드시 등기부등본을 다시 열람해 전세권이 정확히 설정되었는지 확인한 뒤 잔금을 치르는 것이 안전합니다.
전세권설정 필요서류 한눈에
- 등기필증(등기권리증)
- 인감증명서
- 인감도장
- 신분증
- 대리 진행 시 위임장
- 신분증
- 도장
- 전세권설정계약서
- 주민등록등본
- 부동산 일부 설정 시 도면
등록면허세는 전세보증금 × 0.2%(2/1,000)이며, 여기에 지방교육세(등록면허세의 20%)가 더해집니다. 등기신청수수료는 별도이며 방문·온라인에 따라 소액입니다.
전세권설정 vs 확정일자+전입신고
전세권설정등기
- 판결 없이 바로 임의경매 신청 가능
- 등기부에 권리가 공시되어 대외적으로 명확
- 임대인 동의 필수 · 등록면허세 발생
확정일자+전입신고
- 임대인 동의 불필요 · 비용 부담 적음
- 대항력·우선변제권 확보
- 미반환 시 전세금반환소송(판결) 후 강제경매
이사를 가야 한다면 임차권등기명령을 활용해 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다. 확정일자를 갖춘 임차인이 임차권등기를 함께 해두면, 경매로 전세권이 말소되더라도 대항력을 지킬 수 있어 두 제도를 상황에 맞게 병행하는 것이 현명합니다.
전세권을 설정해도 전세금을 못 받는다면?
전세권 설정은 강력한 안전장치지만 만능은 아닙니다. 임대인이 동의 자체를 거부해 설정하지 못하는 경우가 많고, 어렵게 설정했더라도 임의경매·배당 과정에서 선순위 채권에 밀리거나 임대인이 다투면 결국 전세금반환소송과 강제집행이 필요해집니다. 전세권이 있든 없든, 임대인이 약속한 날짜에 돈을 주지 않으면 임차인은 다시 법적 절차 앞에 서게 됩니다.
그리고 이때 많은 분들이 가장 먼저 부딪히는 벽이 바로 변호사 비용입니다. 전세금을 못 받은 것만으로도 힘든데, 되찾기 위한 비용까지 부담해야 하니 소송을 망설이게 됩니다.
"새 세입자 들어오면 그때 줄게요"
임대차계약서엔 그런 말, 없습니다.
'새 세입자가 구해지면', '지금은 돈이 없어서'라는 말은 모두 임대인의 사정일 뿐, 계약서 어디에도 없고 법적 근거도 없습니다. 계약서에 적힌 날짜가 전세금 반환의 기준이며, 그날 돌려주지 않으면 계약과 법을 어긴 쪽은 임대인입니다. 관행은 이제 그만, 임대차계약서대로·법대로 받으셔야 합니다.
내용증명부터 강제집행까지, 변호사 비용 0원
전세금반환소송만이 아니라, 전세금을 실제로 손에 쥐기까지의 모든 단계에서 임차인이 부담하는 변호사 비용이 0원입니다.
※ 법원에 납부하는 실비용(인지대·송달료 등)은 의뢰인이 부담하며, 승소 시 소송비용으로 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다.
전화 한 통이면 시작됩니다
처리 경험
승소율
지방 사건까지
대표변호사 엄정숙 — 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사·민사전문변호사이자 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했습니다.
MBCKBSSBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고, 지금도 각종 언론에 전문가로 활발히 활동 중입니다.
전세금 반환, 이것도 챙기세요
반환이 늦어지면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 소장 송달 다음 날부터는 연 12%가 적용되므로, 소송에서 함께 청구하는 것이 유리합니다.
전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4개월에서 6개월 정도 걸립니다. 사건 난이도와 임대인의 대응에 따라 달라질 수 있어, 만기가 다가온다면 서두르는 편이 좋습니다.
전세보증금반환보증(보증보험)에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다.
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