전세권설정자와 전세권자, 누가 집주인일까요?

전세권 등기를 앞두고 가장 많이 헷갈리는 부분이 바로 전세권설정자와 전세권자입니다. 두 단어가 비슷해 보이지만, 등기부등본에서는 정반대의 역할을 맡습니다. ‘설정’이라는 말은 자신의 권리를 내어 준다는 뜻이라, 전세권설정자는 집을 소유한 임대인(집주인)이 됩니다. 반대로 전세권자는 그 전세권을 받아 실제로 집을 사용하는 임차인(세입자)입니다.

정리하면 전세권설정자 = 집주인, 전세권자 = 세입자입니다. 그리고 이 구분이 중요한 이유는, 전세금을 돌려줄 의무는 전세권설정자에게 있고, 그 돈을 받아낼 강력한 권리는 전세권자에게 있기 때문입니다. 즉, 전세금을 돌려받지 못하고 있는 전세권자라면 이미 법이 든든하게 편을 들어 주고 있는 셈입니다.

전세권설정등기, 확정일자와 무엇이 다를까요?

많은 세입자가 확정일자만 받아 두는 반면, 일부는 임대인의 동의를 받아 전세권설정등기까지 마칩니다. 둘의 가장 큰 차이는 전세권은 물권(物權), 확정일자를 갖춘 임차권은 채권(債權)이라는 점입니다. 물권인 전세권을 가진 전세권자는 세입자 중에서도 특히 두터운 보호를 받습니다.

다만 전세권설정등기를 해 두었다고 모든 상황이 저절로 해결되는 것은 아닙니다. 실제로는 선순위 근저당 등 다른 권리와의 우선순위, 계약 종료 후 별도로 진행해야 하는 말소등기, 경매로 넘겨도 매각가가 낮을 때의 회수 문제 등 챙겨야 할 부분이 많습니다. 그래서 전세권자라 하더라도, 확실한 회수를 위해서는 전세금반환소송과 강제집행을 함께 준비하는 전략적 접근이 필요합니다.

법은 이미 전세권자 편입니다

전세금을 돌려받지 못하고 있다면, 전세권자에게는 다음과 같은 권리가 있습니다. 문제는 이 권리를 ‘실제로 실행’하는 과정에서 비용과 절차가 발목을 잡는다는 점인데, 바로 그 부담을 없앤 것이 법도의 0원제입니다.

“새 세입자 들어오면…”, 계약서에 그런 조항이 있나요?

전세권설정자(집주인)가 흔히 내세우는 말들은 하나같이 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없는 임대인의 사정일 뿐입니다. 오래된 관행이라고 해서 합법이 되는 것은 아닙니다.

법도 전세금반환소송센터는 이런 잘못된 관행을 바로잡고 올바른 임대차 문화를 정착시키기 위해 노력하고 있습니다. 임대차계약서에 적힌 날짜가 전세금 반환의 기준이며, 그 기준을 지키는 것이 임대인과 임차인 모두를 위한 원칙입니다. “임대차계약서대로 살자!” — 이것이 캠페인의 출발점입니다.

전세금 회수, 이 순서로 진행됩니다

전세권자가 전세금을 회수하는 과정은 대체로 아래 단계를 따릅니다. 이 모든 단계의 변호사 비용이 0원이며, 전화 한 통으로 전국 어디서든 선임이 가능합니다.

왜 전세권자의 변호사 비용이 0원일까요?

‘0원’은 임차인이 변호사 비용을 내지 않는다는 뜻입니다. 승소하면 패소한 임대인이 소송비용을 부담하고, 그 소송비용이 곧 변호사의 수입이 됩니다. 그래서 전세권자(의뢰인)는 착수금 없이 사건을 맡길 수 있습니다.

경험이 결과를 만듭니다