건물의 전세권설정자(임대인)가 존속기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 “갱신하지 않겠다” 또는 “조건을 바꾸겠다”는 통지를 하지 않으면, 그 기간이 만료된 때 이전과 같은 조건으로 전세권이 다시 설정된 것으로 봅니다. 이것이 민법 제312조 제4항의 전세권 법정갱신(자동갱신)입니다.

여기서 꼭 기억할 두 가지가 있습니다.

① 법정갱신은 법률 규정에 따른 물권 변동이라 따로 갱신 등기를 하지 않아도 전세권자는 임대인이나 새 소유자에게 자신의 권리를 그대로 주장할 수 있습니다.

② 자동갱신된 전세권은 존속기간이 ‘정함이 없는 것’으로 봅니다. 그래서 나가고 싶을 때 언제든 정리할 수 있는 길이 열려 있습니다(뒤에서 설명).

전세권설정등기를 해 둔 분에게는 강력한 무기가 있습니다. 전세권은 담보물권의 성격도 가져서, 전세금 반환이 늦어지면 전세권에 기해 경매를 청구할 수 있고, 그 매각대금에서 후순위 권리자보다 먼저 배당(우선변제)받을 수 있습니다(민법 제318조·제303조). 여기에 전세금반환소송으로 판결을 받아 강제집행까지 나아가는 길도 함께 활용합니다.

보증금을 늦게 받은 데 대한 지연이자는 민법상 연 5%, 소송 제기 후 일정 시점부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 사안마다 다르지만 소장 접수 후 판결까지는 대개 4~6개월 정도가 걸립니다.