“새 세입자 들어오면 드릴게요”
계약서에 그런 말은 없습니다

전세 기간이 끝났는데도 집주인은 “새 세입자가 구해지면”, “지금은 사정이 어려워서”라며 반환을 미룹니다. 오래된 관행처럼 굳어졌지만, 이 말들은 임대차계약서에 적혀 있지도, 법적 근거가 있지도 않습니다. 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 순간, 계약을 어긴 쪽은 집주인입니다.

그런데 전세권을 설정해 둔 세입자에게는 한층 강력한 카드가 있습니다. 바로 전세권설정자경매신청, 즉 전세권에 기한 경매를 직접 신청해 임대 부동산을 매각하고 그 대금에서 전세금을 우선 회수하는 방법입니다. 이 글에서 그 요건과 절차, 그리고 변호사 비용 없이 진행하는 방법까지 정리해 드립니다.

전세권설정자경매신청, 무엇을 말할까요

전세권은 등기부에 기재되는 물권(담보물권)입니다. 계약만 맺은 임차권이 ‘채권’인 데 반해, 전세권은 부동산을 직접 지배하는 더 강한 권리입니다. 민법 제318조는 전세권이 소멸한 뒤 집주인이 전세금 반환을 미루면, 전세권자는 그 부동산의 경매를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 이것이 전세권에 기한 경매신청의 법적 뿌리입니다.

전세권이 있으면 판결 없이 바로 신청

같은 부동산 경매라도 진입로가 다릅니다. 전세권처럼 담보물권이 있으면 임의경매로 곧장 신청할 수 있고, 담보물권이 없으면 판결 같은 집행권원을 확보한 뒤 강제경매로 가야 합니다. 전세권을 설정해 둔 세입자에게 유리한 이유가 여기에 있습니다.

확정일자와 전입신고만 갖춘 세입자는 우선변제권은 있어도 직접 경매를 신청할 권리는 없습니다. 이때는 전세금반환소송으로 판결을 받아 강제경매로 나아가는 것이 정석입니다. 내 등기부에 전세권이 설정돼 있는지부터 확인하는 것이 출발점입니다.

이 세 가지가 갖춰지면 신청할 수 있습니다

신청서 접수부터 전세금 배당까지

전세권자는 우선변제권을 가지므로 배당에서 유리한 지위에 섭니다. 경매를 직접 신청한 전세권자는 판례상 별도 배당요구가 없어도 우선변제를 받을 수 있다고 보지만, 실무에서는 배당요구 종기 안에 필요한 서류를 안전하게 챙겨 두는 편이 좋습니다.

전세권만으로 부족할 때가 있습니다

전세권 경매신청은 강력한 수단이지만, 사건 유형에 따라 전략을 달리해야 회수에 유리합니다. 아래는 실무에서 자주 갈리는 지점들입니다.

경매만이 아닙니다, 전 과정 변호사 비용 0원

법도 전세금반환소송센터의 강점은 전세권 경매신청 한 단계에 그치지 않는다는 점입니다. 전세금을 회수하기까지 필요한 아래 모든 절차의 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인은 법원 실비만 부담하면 됩니다.