주택임대차보호법 제6조 — 만료 6개월 전부터 2개월 전까지가 핵심 구간입니다.

전세계약만료통보기간의 기준은 명확합니다. 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임대인 또는 임차인이 갱신 거절 또는 계약 종료 의사를 상대방에게 전해야 합니다. 이 기간 안에 양측 모두 아무런 통보를 하지 않으면 전 계약과 동일한 조건으로 자동 연장되는 이른바 '묵시적 갱신'이 성립합니다.

실무적으로는 마감 직전보다 만료 3~4개월 전쯤 여유 있게 통보하는 것을 권장합니다. 만일의 분쟁에 대비해 증거를 남기고, 보증금 반환이 늦어질 경우 다음 절차를 준비할 시간이 필요하기 때문입니다. 특히 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약부터는 통보 마감이 '1개월 전'에서 '2개월 전'으로 강화되었으니 이 점을 꼭 확인하시기 바랍니다.

묵시적 갱신이 되면 계약이 2년 더 이어지고, 나가려면 다시 3개월을 기다려야 합니다.

구두 통보도 효력은 있지만, 분쟁에서 이기려면 도달을 입증할 자료가 필요합니다.

전세계약만료통보기간에 종료 의사를 밝힐 때는 임대인에게 '도달'했다는 사실을 남기는 것이 핵심입니다. 통보 자체는 구두로도 가능하지만, 나중에 임대인이 이를 부인하면 결국 임차인이 통보 사실을 증명해야 합니다.

• 문자·카카오톡으로 통보하고 반드시 답장을 받으세요. 답장이 없으면 내 의사가 임대인에게 닿지 않았다고 여겨질 수 있습니다. 발송 내역과 읽음·회신 기록을 함께 보관하세요.
• 통화로 알렸다면 녹음을 남기세요. "계약을 갱신하지 않겠다"는 의사와 상대방의 대답이 담겨 있어야 증거로서 힘을 가집니다.
• 연락이 어렵거나 임대인이 회피하면 내용증명을 발송하세요. 우체국을 통해 언제·누구에게·무슨 내용을 보냈는지 공적으로 증명되므로, 문자보다 강력한 증거가 됩니다.
• 최근 등기부등본을 확인하세요. 임대인의 추가 대출이나 압류 여부로 보증금 회수 가능성을 미리 가늠할 수 있습니다.

내용증명 → 임차권등기명령 → 전세금반환소송 → 강제집행, 단계별로 대응합니다.

"새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"는 말은 임대차계약서 어디에도 없는 내용이며 법적 근거도 없습니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약을 위반한 것입니다. 통보를 제대로 했는데도 반환이 늦어진다면 다음 절차로 대응하세요.

지연이자도 청구할 수 있습니다. 계약 만료 후 반환이 늦어지면 소송 전에는 민법상 연 5%, 소송을 제기한 이후에는 소송촉진특례법상 연 12%의 이자를 함께 청구할 수 있습니다. 다만 이자 청구를 위해서는 임차권등기 후 이사하는 등 요건을 갖추는 것이 유리하므로, 구체적인 사안은 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.

참고로, 소송 전에 지급명령을 고려하는 분들이 있습니다. 그러나 지급명령은 임대인이 이의신청을 하면 곧바로 정식 소송으로 넘어가 시간과 비용만 낭비될 수 있습니다. 임대인이 100% 동의하는 특수한 상황이 아니라면 처음부터 소송으로 진행하는 편이 나은 경우가 많습니다.

전세계약만료통보기간과 보증금 반환에 대해 많이 궁금해하시는 내용을 정리했습니다.