전세계약 만료를 앞두고 있다면, 가장 먼저 해야 할 일은 해지통보 시점을 정확히 파악하는 것입니다. 주택임대차보호법에 따르면, 임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 갱신 거절이나 계약 조건 변경의 의사를 통지해야 합니다. 이 기간을 놓치면 전세계약은 기존과 동일한 조건으로 자동 연장되는 묵시적 갱신이 됩니다.

묵시적 갱신이 된 뒤에는 임차인이 언제든 해지 통보를 할 수 있지만, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 즉, 전세계약만료통보 3개월의 의미는 해지를 통보한 시점으로부터 최소 3개월은 기다려야 전세금 반환을 요구할 수 있다는 뜻입니다. 전세계약 해지통보를 제때 하지 않으면 전세금을 돌려받는 시점이 크게 늦어질 수 있으므로, 미리미리 준비하는 것이 핵심입니다.

전세계약만료를 앞두고 해지통보를 할 때는 반드시 증거를 남겨야 합니다. 해지 의사를 구두로만 전달하면 나중에 분쟁이 발생했을 때 입증이 어렵기 때문입니다. 가장 확실한 방법은 내용증명을 발송하는 것이며, 문자메시지나 카카오톡으로 통보하는 경우에도 상대방의 답장을 반드시 받아두시는 것이 좋습니다. 전화 통화의 경우에는 녹음을 해두어야 합니다.

특히 주의해야 할 점은, 해지 효력 발생 시점이 임차인이 통보한 날이 아니라 임대인이 통지를 받은 날을 기준으로 3개월 후라는 것입니다. 내용증명을 보냈다면 배달 성공 여부까지 확인해야 하고, 문자를 보냈다면 읽음 확인이나 답장이 중요합니다. 대법원 판례에서도 해지 통보가 임대인에게 도달한 다음 날 0시부터 3개월이 되는 날에 해지 효력이 발생한다고 판시하고 있습니다.

전세계약의 갱신에는 크게 두 가지 방식이 있습니다. 하나는 묵시적 갱신이고, 다른 하나는 계약갱신청구권을 행사하는 것입니다. 어떤 방식으로 계약이 갱신되었느냐에 따라 전세계약 해지통보 이후의 절차가 달라지므로, 정확히 구분하는 것이 중요합니다.

묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만료 2개월 전까지 아무런 의사 표시를 하지 않아 동일 조건으로 자동 연장되는 경우를 말합니다. 이 경우 존속기간은 2년이 되지만, 임차인은 언제든 해지 통보를 할 수 있고 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.

계약갱신청구권은 임대차 3법 시행 이후 도입된 제도로, 세입자가 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있는 권리입니다. 1회에 한해 사용 가능하며, 이 경우에도 갱신 후 임차인은 언제든 해지 통보가 가능하고 3개월 후 효력이 발생합니다. 전세보증금 인상은 최대 5%로 제한됩니다.

전세계약만료통보를 했고, 해지 효력이 발생했는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 경우가 빈번합니다. "새 세입자가 들어와야 준다", "지금 돈이 없다"와 같은 핑계를 대는 임대인이 많지만, 이는 임대차계약서에 명시되지 않은 내용이며 법적 근거가 없습니다. 임대차계약서에 명시된 반환일이 기준이고, 임대인의 개인 사정은 전세보증금 반환 의무를 면하는 이유가 되지 않습니다.

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전세계약만료통보 3개월 전후로 아래 사항들을 반드시 점검해 두시기 바랍니다. 미리 준비할수록 전세금을 제때 돌려받을 확률이 높아집니다.

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