소액 임차인이란 주택임대차보호법 제8조에 따라 보증금이 일정 금액 이하인 임차인을 말합니다. 이들은 임차주택이 경매에 넘어가더라도 선순위 담보물권자보다 먼저 보증금의 일정액을 돌려받을 수 있는 최우선변제권을 갖습니다. 쉽게 말해, 집이 경매로 팔리더라도 정해진 금액만큼은 가장 먼저 내 보증금으로 보호받는다는 뜻입니다.

단, 이 최우선변제권을 행사하려면 임차주택에 대한 경매신청 등기 전에 주택 인도와 전입신고를 마쳐 대항력을 갖추어야 합니다. 확정일자가 늦어도, 선순위 근저당이 있어도, 소액임차인 범위 안에만 있다면 최우선변제를 받을 수 있습니다.

아래 표는 2023년 2월 21일 이후 시행 중인 주택임대차보호법 시행령 기준입니다. 소액임차인 해당 여부는 최선순위 담보물권 설정일 당시 적용 법령을 기준으로 판단하므로, 반드시 무료 전화상담을 통해 정확히 확인하시기 바랍니다.

소액임차인 보증금 범위 안에 든다고 해서 보증금을 자동으로 돌려받는 것은 아닙니다. 최우선변제권은 경매 상황에서 우선 배당을 받는 권리이고, 임대인이 보증금 반환 자체를 거부하는 경우에는 별도로 전세금반환소송을 통해 판결을 받아야 합니다.

계약 만료일이 지나도 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려주겠다"거나 "지금 돈이 없다"며 버티는 경우, 이것은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없는 변명입니다. 계약서에 명시된 날짜가 지나면 그 즉시 법적으로 보증금을 반환해야 할 의무가 발생합니다. 관행이 법보다 우선할 수는 없습니다.

임대인의 사정이 어떻든, 임대차계약서대로 보증금을 요구하는 것이 임차인의 정당한 권리입니다. 법도 전세금반환소송센터는 이 권리를 찾아드리기 위해 변호사 비용 0원제로 운영하고 있습니다.

임대차계약서에 정해진 날짜에 보증금을 반환하지 않는 임대인이 계약 위반의 당사자입니다. 오래된 관행이라고 해서 법적으로 허용된 행위가 되지는 않습니다.

전세보증금반환보증보험(HUG, SGI서울보증 등)에 가입되어 있다면, 소송 전에 해당 보증기관을 통해 보증금을 먼저 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋은 방법입니다. 보증보험 가입 여부와 요건에 따라 더 빠른 해결이 가능할 수 있습니다. 무료 전화상담 시 함께 안내해 드립니다.