주택임대차보호법은 경제적으로 취약한 소액임차인을 보호하기 위해 최우선변제권이라는 특별한 제도를 두고 있습니다. 쉽게 말해, 임차한 주택이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 강력한 권리입니다.

하지만 여기서 중요한 사실이 있습니다. 최우선변제권은 경매 절차에서 보증금 일부를 보호받는 권리이지, 집주인이 보증금 반환을 거부할 때 자동으로 작동하는 권리가 아닙니다. 임대차계약이 끝났음에도 집주인이 "새 세입자가 들어와야 돌려준다"며 버티고 있다면, 결국 법적 절차를 통해 직접 돌려받아야 합니다.

소액 임대차 보호법상 보증금을 받지 못한 상황이라면, 아는 것으로 끝나서는 안 됩니다. 법적 절차를 통해 직접 청구해야 합니다. 계약서에 명시된 반환일에 보증금을 돌려주지 않은 임대인이 계약 위반의 주체입니다.

전세금반환소송은 법원 소장 접수 후 판결까지 통상 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 판결 후에도 임대인이 임의로 이행하지 않는다면 강제집행을 통해 채권을 추심할 수 있습니다.

소액임차인 여부를 판단하는 기준은 계약 체결 시점이나 경매 배당 시점이 아닌, 최선순위 담보물권 설정일 당시의 법령을 기준으로 합니다. 따라서 계약 갱신으로 보증금이 증액된 경우, 처음에는 소액임차인이었다 하더라도 보호받지 못할 수 있습니다.

또한 임차권등기명령이 이미 집행된 주택에 그 이후에 입주한 임차인은 소액임차인에 해당하더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 계약 전 등기부등본을 꼭 확인하는 습관이 중요합니다.

소액 보증금이라도 결코 포기하지 마세요. 법적 절차를 통하면 충분히 돌려받을 수 있으며, 법도 전세금반환소송센터가 그 길을 함께합니다.