상가 임대차 보증금 우선변제권이란?

임차인의 보증금을 지키는 핵심 권리

상가 임차인이라면 반드시 알아야 할 권리가 있습니다. 바로 상가 임대차 보증금 우선변제권입니다. 상가건물 임대차보호법 제5조 제2항에 따라, 임차인이 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에서 후순위 권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

쉽게 말해, 임차한 상가 건물이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻입니다. 상가 임대차에서 보증금은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우가 많기 때문에, 이 권리를 제대로 알고 갖춰두는 것이 임차인의 재산을 지키는 첫걸음입니다.

우선변제권 성립 요건

세 가지를 모두 갖춰야 권리 행사 가능

환산보증금 계산법

상가 임대차보호법 적용 여부를 가르는 핵심 기준

주택 임대차와 달리 상가 임대차에서는 보증금 외에 월세가 있는 경우가 많습니다. 이때 법 적용 여부를 판단하기 위해 환산보증금이라는 개념을 사용합니다.

환산보증금이 지역별 기준을 초과하면 상가건물 임대차보호법의 우선변제권·임대료 상한 제한 등의 보호를 받을 수 없습니다. 보증금 규모가 클수록 반드시 사전 확인이 필요합니다.

지역별 상가임대차보호법 적용 환산보증금 기준

임대 기간 끝났는데 보증금을 못 받는다면?

임대차계약서대로, 법대로 받을 권리가 있습니다

상가 임대차 계약이 만료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않는 경우는 생각보다 많습니다. "새 세입자가 들어오면 줄게요", "지금 자금 여유가 없어서요"라는 말은 임대차계약서에 없는 내용이고, 법적으로도 근거가 없습니다. 계약 기간이 끝났으면 임대인은 즉시 보증금을 돌려줘야 합니다.

상가 임차인은 다음과 같은 법적 절차를 통해 보증금을 되찾을 수 있습니다.

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엄정숙 대표변호사는 대한변호사협회 공인 부동산전문변호사·민사전문변호사이며, 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. MBC·KBS·SBS 지상파 방송에 다수 출연했고, 현재도 각종 언론에서 부동산 전문가로 활발히 활동 중입니다. 또한 직접 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 현장 경험이 풍부한 변호사입니다.

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