상가 임대차 계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 법적으로 보증금 반환 채권을 보유하게 됩니다. 이 채권에는 "소멸시효"라는 제도가 적용됩니다. 소멸시효란, 권리자가 일정 기간 동안 권리를 행사하지 않으면 그 권리가 소멸되는 제도입니다. 쉽게 말해, 너무 오랫동안 아무런 조치 없이 가만히 있으면 법적으로 청구할 권리 자체가 없어질 수 있다는 것입니다.

상가 임대차 보증금 반환 채권의 소멸시효 기간은 일반 민사 채권과 동일하게 10년입니다(민법 제162조 제1항). 다만 이 10년이 언제부터 시작되는지, 그리고 어떤 경우에 소멸시효의 진행이 멈추는지를 정확히 아는 것이 매우 중요합니다.

"계약이 끝난 지 몇 년이 지났는데 소멸시효가 지나버린 건 아닐까?" 하고 걱정하시는 분들이 많습니다. 그러나 상가건물 임대차보호법이 적용되는 경우, 임차인이 보증금을 돌려받기 위해 상가를 계속 점유하고 있다면 그 기간 동안은 소멸시효가 진행되지 않는다는 것이 대법원의 판단입니다.

상가건물임대차보호법 제9조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 규정하고 있습니다. 이 조항의 핵심 취지가 바로 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하는 것이기 때문에, 임차인이 상가를 계속 점유하면서 보증금 반환을 기다리는 한 소멸시효는 진행되지 않습니다.

설령 소멸시효가 진행 중이더라도, 다음과 같은 법적 조치를 취하면 소멸시효가 중단됩니다. 중단되면 그 사유가 종료된 시점부터 새롭게 10년이 다시 시작됩니다.

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상가 임대인들이 흔히 하는 말이 있습니다. "새 세입자가 들어오면 드릴게요", "지금 경기가 안 좋아서요", "한 달만 더 기다려 주세요." 이 말들이 반복되어 어느덧 1년, 2년이 흘러버립니다. 그러나 이 중 어떤 말도 임대차 계약서에는 없습니다.

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