전세보증금 반환 지연 이자 정확히 받는 법｜계산 기준·시점·절차
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전세보증금 반환 지연 이자, 제대로 받으려면 무엇부터 확인할까요
만기일이 지났는데도 돈을 못 받았다면, 언제부터 얼마까지 청구할 수 있는지가 핵심입니다. 실무에서는 시점과 이율, 그리고 증빙이 결과를 좌우합니다.
기준과 원칙
일반적으로 만기 도래 후 임차인이 집을 비우거나 그에 준하는 인도제공(열쇠반환 통지, 임차권등기명령 신청 등)을 하고, 반환을 요구한 다음날부터 지연 이자(지연손해금)를 계산합니다. 이때 소송 전 구간은 원칙적으로 연 5%(상행위에 해당하면 연 6%)를 적용하고, 소장이 임대인에게 송달된 다음날부터는 연 12%로 전환되어 판결 선고 이후에도 변제일까지 이어지는 것이 통상적입니다. 실제 사건에서는 계약 내용과 통지·인도 경과, 소장 송달일에 따라 구간이 나뉘어 계산됩니다.
소송 전
만기 다음날~소장 송달 전
민법 5% (상행위면 상법 6%)
소송 진행·판결 후
소장 송달 다음날~완제일까지
특례법 기준 12%
시작 시점
인도제공(이사·열쇠반환 통지·임차권등기명령 등) + 반환 요구
계산식
원금 × 이율 × 일수 ÷ 365 (구간별 합산)
언제부터 발생하나요
임대차는 쌍무계약이라 임차인의 의무(인도)가 제공되어야 임대인의 지체가 성립합니다. 따라서 계약만료 + 인도제공 + 반환요구가 결합된 다음날부터가 일반적 출발점입니다. 실무에서는 (1) 이사 후 열쇠를 돌려주겠다는 의사표시와 함께 반환요청을 기록(내용증명·문자·카톡 캡처 등)하거나, (2) 임차권등기명령으로 점유를 대신하는 방식이 자주 쓰입니다. 이후 새 세입자 협조를 거부하는 등 이행제공을 중지하면 그 기간은 지연이자가 끊길 수 있어, 입증 가능한 형태로 제공 상태를 지속하는 것이 중요합니다.
얼마나 받을 수 있나요
약정이율이 있다면 약정에 따르되, 소송 단계에서는 통상 소장 송달 다음날부터 특례법 이율(연 12%)이 적용됩니다. 약정이 없다면 소송 전에는 민법 5%(상행위면 상법 6%)가 기준입니다. 예를 들어 보증금 1억 원, 만기 후 60일 동안 인도제공이 유지되었고 그 사이 소장 송달이 30일째에 있었다면, 첫 29일은 5%(또는 6%), 그 다음날부터는 12%로 구간을 나눠 합산합니다. 사건마다 특약, 상행위 여부, 송달·판결일에 따라 수치가 달라지니, 기록으로 구간을 명확히 나눠두는 것이 핵심입니다.
증빙과 진행 팁
① 만기 1~2달 전부터 해지·퇴거 일정을 서면으로 알리고, 만기 당일에는 열쇠반환 의사와 반환요구를 남기세요. ② 거주 이전이 어렵다면 임차권등기명령으로 인도제공을 입증하세요. ③ 모든 통지·대화는 캡처·원본 보관. ④ 지연 이자 계산은 구간별 일수를 엑셀로 관리하면 분쟁 시 매우 유리합니다. ⑤ 약정지연이자나 위약금이 과도하면 감액 쟁점이 될 수 있어 문구 점검이 필요합니다.
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