전입신고와 실제 점유, 임대차계약서의 확정일자, 임차권 등기명령 여부, 그리고 선순위 근저당·가압류 존재가 배당순위를 좌우합니다. 경매가 이미 개시되었다면 법원이 공고하는 배당요구 종기 내에 신청해야 우선변제를 주장할 수 있습니다. 소액임차인에 해당하면 법정 한도 내 최우선변제가 먼저 배정되고, 그 밖의 금액은 확정일자 순서에 따라 배당을 받습니다. 낙찰대금이 보증금보다 낮을 수 있으므로, 종기 전에 서류를 정리하고 선순위 담보권 대비 회수 예상액을 계산해 전략을 세우는 것이 중요합니다.

① 사건검색으로 경매 진행 여부와 종기를 확인합니다. ② 종기 전까지 배당요구서를 제출하고, 임대차관계증명(주민등록등본·확정일자 있는 계약서 사본 등)과 보증금 잔액 증빙을 함께 준비합니다. ③ 임차권 등기명령을 마쳤거나 점유를 이전할 계획이라면, 대항력 유지에 문제가 없도록 일정을 조정합니다. ④ 배당기일에는 배당표를 열람해 본인의 순위와 금액을 확인하고, 이의가 있으면 적법한 절차로 다툽니다. 소송 판결문 등 집행권원이 있다면 강제경매로 바로 진행할 수 있고, 담보권을 보유했다면 임의경매가 가능합니다. 상황에 따라 두 절차는 준비서류와 요건이 다르므로 사전 점검이 필요합니다.

• 임대차계약서(확정일자 포함)·주민등록등본·전입세대열람내역·점유 관련 자료
• 배당요구서, 보증금 잔액과 이자 산정 근거, 계좌정보
• 선순위 권리관계(근저당·압류·가압류) 조회 결과와 회수 시뮬레이션
• 소액임차인 해당 여부, 우선변제 범위, 대항력 유지 계획(이사·점유변동 시 유의)
• 경매 공고문·배당요구 종기·배당기일 일정 캘린더화

낙찰가가 낮아 전액 배당이 어려울 경우, 부족분에 대해 추가 집행(다른 부동산·예금·급여 등)이나 합의를 검토합니다. 배당표 확정 전 이의 제기는 실무상 중요한 분기점이므로, 서류의 일관성과 증빙 연결고리를 마지막까지 점검해야 합니다. 종기·기일을 놓치지 않고 문서 요건을 충족하면, 통상 절차 내에서 보증금의 상당 부분을 회수할 수 있습니다.