경매 임차권 등기 낙찰 시 반드시 확인할 7가지
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경매 임차권 등기 낙찰, 손해 줄이려면 이 순서를 먼저 보세요
임차권등기명령으로 등기까지 마친 상태에서 주택이 낙찰되면 무엇을, 언제까지, 어떻게 해야 하는지. 실제로 많이 묻는 질문을 기준으로 핵심만 정리했습니다.
바로 체크할 4가지
상황별로 달라지는 포인트
1) 경매개시결정 전 등기된 경우에는 경매 절차에서 별도의 신청이 없어도 배당대상으로 취급되는 것이 일반적입니다. 이때는 임차인이 이사로 점유를 옮겼더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지하므로, 보증금 회수는 배당 절차에 따라 진행됩니다.
2) 경매개시결정 후 등기된 경우에는 반드시 배당요구종기까지 법원에 배당요구서를 제출해야 합니다. 종기를 넘기면 배당에 참여하지 못하고, 말소나 잔액 처리에서 불필요한 분쟁이 생길 수 있어 주의가 필요합니다.
3) 낙찰자 인수 여부는 일률적이지 않습니다. 통상 임차권 등기 상태에서는 배당으로 보증금을 회수하는 구조가 적용되지만, 권리 순위가 선순위이거나 거주를 계속하며 대항력을 유지한 상태라면 잔액 문제를 새 소유자와 다투는 사례가 존재합니다. 따라서 등기 선후, 전입·확정일자, 배당요구 여부를 종합해 판단해야 합니다.
절차 한눈에 보기
Step 1. 등기·명세서 확인
등기부에서 임차권 등기의 기재일자를 확인하고, 법원 매각물건명세서로 배당요구 제출 여부·종기를 확인합니다. 주거용이라면 소액임차 범위 충족 여부도 함께 체크합니다.
Step 2. 배당요구(필요 시)
경매개시결정 후 등기라면 종기 내 배당요구서를 제출하세요. 전입·확정일자 증빙, 보증금 내역을 정리해 첨부하면 처리가 매끄럽습니다.
Step 3. 낙찰 후 처리
배당표 확정에 따라 배당금 수령을 진행합니다. 전액을 수령했다면 임차인이 직접 임차권등기 해제를 신청해 등기를 말소합니다. 잔액이 남는다면 임대인 상대 청구(또는 권리 순위·대항력 관계에 따른 대응)를 검토합니다.
헷갈리는 개념 5가지, 간단 정리
대항력은 전입·점유를 갖춘 임차인의 제3자 상대 효력입니다. 우선변제권은 확정일자로 배당에서 앞서는 권리이고, 소액임차 최우선은 일정액 범위에서 더 먼저 배당받는 제도입니다. 배당요구종기는 배당참가 마감일이며, 말소기준권리는 경매에서 말소·인수 판단의 기준이 되는 선순위 권리입니다. 이 다섯 가지를 체크하면 경매 임차권 등기 낙찰 상황의 대부분을 안전하게 대응할 수 있습니다.
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