전세금 안줄때 받는방법, 왜 재산부터 분류하나

전세금 안줄때 받는방법을 재산부터 정하는 이유는 「민사집행법」이 재산마다 집행 방법과 신청 상대를 다르게 두었기 때문입니다. 부동산은 그 부동산이 있는 곳의 지방법원이 관할하고(제79조①), 예금·급여 같은 채권 압류는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이 맡으며(제224조①), 집 안 물건은 집행관이 그 물건을 점유하는 방식으로 압류합니다(제189조①).

판결문은 임대인이 보증금을 지급하라는 결론을 줄 뿐, 어느 재산에서 받을지는 정해 주지 않습니다. 임차인이 재산을 특정해 신청해야 절차가 움직입니다.

집행 자격은 세 가지로 맞춥니다. 첫째, 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결(「민사집행법」 제24조) 또는 제56조가 정한 소송상 화해, 강제집행을 승낙한 취지가 적힌 공정증서 같은 집행권원입니다. 둘째, 판결이라면 집행문이 있는 판결정본입니다. 집행문은 신청에 따라 제1심 법원의 법원사무관등이 내어 주고, 소송기록이 상급심에 있으면 그 법원의 법원사무관등이 내어 줍니다(제28조②). 셋째, 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조①).

1. 1재산 분류아는 정보로 6칸 메모표를 채웁니다.
2. 2자격 맞추기주문·확정 여부·집행문·송달을 봅니다.
3. 3칸 고르기순위와 압류금지 범위로 비교합니다.
4. 4신청·수령칸별 신청서를 내고 돈을 받아냅니다.

임대인 재산 6종별 집행 수단은 어떻게 다른가요?

임대인 재산 6종의 집행 수단은 부동산 두 칸, 채권 세 칸, 동산 한 칸으로 나뉩니다. 아래 표의 제3채무자는 임대인에게 돈을 줄 의무가 있는 은행·회사·다른 세입자를 말합니다.

자동차처럼 등록 대상인 재산은 대법원규칙이 따로 정한 절차를 따르므로 등록 여부만 메모해 둡니다. 전세보증금 반환보증에 가입한 임차인이라면 칸을 고르기 전에 보증기관 절차를 먼저 확인합니다.

세 갈림길 가운데 하나라도 애매하면 판결문과 등기사항증명서를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

임차주택과 다른 부동산은 무엇을 먼저 따지나요?

임차주택 강제경매는 우선변제권을 갖춘 임차인이 가장 먼저 검토할 칸입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2②에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

임차주택이든 다른 부동산이든 앞선 부담의 크기를 먼저 봐야 합니다. 법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때 압류채권자에게 통지하여야 합니다. 통지받은 날부터 1주 이내에 남을 만한 가격을 정해 매수 신청과 충분한 보증 제공을 하지 아니하면 법원은 경매절차를 취소하여야 합니다(「민사집행법」 제102조). 임대인의 다른 부동산에서 임차인은 우선변제권이 없는 일반 채권자로 참여하므로 근저당 금액을 더 꼼꼼히 봅니다.

임대인의 다른 부동산은 강제경매와 강제관리 가운데 한 가지를 고르거나 두 가지를 함께 쓸 수 있습니다(「민사집행법」 제78조②③). 강제경매신청서에는 채권자·채무자와 법원, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적고(제80조), 채무자의 소유로 등기된 부동산이면 집행력 있는 정본 외에 등기사항증명서를 붙입니다(제81조①1호). 다른 채권자의 경매가 이미 진행 중이라면 집행력 있는 정본을 가진 채권자나 우선변제청구권이 있는 채권자로 배당요구를 할 수 있는지(제88조①) 종기부터 확인합니다.

예금과 급여, 압류해도 못 잡는 부분은 어디까지인가요?

예금과 급여 압류는 압류명령이 제3채무자에게 송달되어야 효력이 생기고(「민사집행법」 제227조③), 제246조가 정한 범위는 압류하지 못합니다. 통장과 월급이 있다고 전액을 받는다고 계산하면 회수 예상이 어긋납니다.

법원은 제246조①1호부터 7호까지의 금원이 채무자의 계좌에 이체되는 경우 채무자의 신청에 따라 그 부분의 압류명령을 취소하여야 합니다(제246조②).

압류채권자는 제3채무자가 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 채권을 인정하는지, 지급할 의사가 있는지 등을 서면으로 진술하게 하도록 법원에 신청할 수 있습니다(제237조①). 압류 뒤 현금화는 아래 두 명령 중에서 고릅니다(제229조①).

두 명령의 선택은 다른 채권자가 끼어 있는지, 제3채무자에게 지급 능력이 있는지로 갈립니다.

월세 수입 등 임대인이 받을 돈은 어떻게 잡나요?

임대인이 다른 세입자에게 받는 월세나 거래처 대금은 제3자에 대한 금전채권이므로 집행법원의 압류명령으로 강제집행을 시작합니다(「민사집행법」 제223조).

임대인이 다른 집에 임차인으로 살며 맡긴 보증금도 대상이 될 수 있습니다. 다만 「주택임대차보호법」 제8조와 시행령에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액은 압류하지 못합니다(「민사집행법」 제246조①6호).

월세가 나오는 건물이 임대인 소유라면 강제관리도 비교합니다. 강제관리개시결정에는 채무자에게 관리사무 간섭과 수익 처분을 금지하고, 수익을 채무자에게 지급할 제3자에게 관리인에게 지급하도록 명하여야 하며(「민사집행법」 제164조①), 제3자에게는 결정서를 송달하여야 효력이 생깁니다(제164조③). 어느 쪽이 나은지는 세입자 수와 수익 규모에 따라 다릅니다.

집 안 물건 압류를 뒤로 미루는 이유

집 안 물건 압류는 신청 대상을 찾기 쉬워 보여도 막히는 지점이 많아 다른 칸을 먼저 검토하고 뒤로 돌리는 편입니다. 채무자가 점유하고 있는 유체동산의 압류는 집행관이 그 물건을 점유함으로써 하고, 채권자의 승낙이 있거나 운반이 곤란한 때에는 봉인 등으로 압류물임을 명확히 하여 채무자에게 보관시킬 수 있습니다(「민사집행법」 제189조①).

막히는 지점은 세 가지입니다.

사업장 집기처럼 값이 나갈 단서가 있고 부동산·채권 칸이 비어 있다면 그때 검토할 만합니다.

재산을 모를 때 재산명시와 재산조회는 언제 쓰나요?

전세금 안줄때 임대인 재산을 모르면 재산명시를 먼저 신청하고, 목록이 부족하거나 불응하면 재산조회로 넘어가는 순서입니다. 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 신청할 수 있습니다(「민사집행법」 제61조①). 다만 「민사소송법」 제213조에 따른 가집행의 선고가 붙은 판결로는 신청하지 못하므로(제61조① 단서) 판결 확정을 기다려야 할 수 있습니다.

법원은 신청에 정당한 이유가 있으면 재산목록 제출을 명할 수 있고(「민사집행법」 제62조①), 정당한 이유가 없거나 채무자의 재산을 쉽게 찾을 수 있다고 인정한 때에는 기각하여야 합니다(제62조②). 채무자 송달은 우편송달·공시송달로 할 수 없고(제62조⑤), 송달되지 않으면 법원이 주소 보정을 명하여야 합니다(제62조⑥). 임대인의 현재 주소가 관건입니다.

재산목록에는 강제집행의 대상이 되는 재산과 함께 명령 송달 전 1년 이내의 부동산 유상양도, 1년 이내 배우자·친족 등에게 한 부동산 외 재산의 유상양도, 2년 이내의 재산상 무상처분(의례적인 선물 제외)이 들어갑니다(「민사집행법」 제64조②). 정당한 사유 없이 명시기일에 나오지 않거나 재산목록 제출 또는 선서를 거부하면 법원은 20일 이내의 감치에 처합니다(제68조①).

재산조회는 재산명시절차의 관할 법원이 그 재산명시를 신청한 채권자의 신청에 따라 할 수 있습니다. 요건은 다음 어느 하나입니다(제74조①).

• ① 주소보정명령을 받고도 「민사소송법」 제194조①의 사유로 이행할 수 없었던 경우
• ② 목록의 재산만으로 집행채권의 만족을 얻기에 부족한 경우
• ③ 「민사집행법」 제68조①각호 또는 ⑨의 사유가 있는 경우

채권자는 조회할 기관·단체를 특정하고 비용을 미리 내야 합니다(제74조②).

임차주택 경매와 다른 재산 집행의 조건은 어떻게 다른가요?

임차주택 경매는 집을 비우지 않아도 신청할 수 있는 특례가 있지만, 다른 재산 집행에는 그 특례가 없습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2①은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택 경매를 신청하는 경우 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다.

판결 주문을 먼저 읽어야 하는 까닭은 상환 문구 때문입니다. 주문에 주택 인도와 상환으로 지급하라는 취지가 있으면 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(「민사집행법」 제41조①). 상환 문구가 없는 주문이라면 이 증명 문제는 생기지 않습니다.

아직 살면서 예금이나 급여를 먼저 잡으려는 임차인은 인도 또는 인도 제공의 기록을 어떻게 남길지가 관건이고, 결국 이사와 맞물릴 수 있습니다. 집을 비워야 한다면 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있는 임차권등기명령(「주택임대차보호법」 제3조의3①)을 검토하고, 등기부 기입을 확인한 뒤 이사·전출합니다.

전세금 안줄때 받는방법, 자주 묻는 질문 3가지