• 이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다
• 만기가 지났거나 임박했는데 임대인이 새 세입자가 들어와야 준다고만 합니다
• 내용증명을 보냈는데 답이 없거나 날짜만 미룹니다
• 소장을 내면 이사해도 되는지, 이자는 어떻게 되는지 궁금합니다
• 직접 할 수 있는지, 비용은 어떤 구조인지 판단이 서지 않습니다

전세보증금반환소송이란 무엇이고 언제 낼 수 있나요

전세보증금반환소송은 임차인이 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구해 판결을 받는 민사소송입니다. 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 하고(「민사소송법」 제249조 제1항), 청구 원인의 중심은 임대차계약 체결, 보증금 지급, 계약 종료 세 가지 사실입니다.

소를 낼 시기의 기준은 계약 종료입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 그래서 임차인의 계약 상태는 통지 이력에 따라 아래 세 칸으로 갈립니다.

소장 접수 전과 후, 무엇이 달라지나요

전세보증금반환소송을 제기하면 소멸시효, 지연손해금 이율, 재판 일정의 기준이 달라집니다. 다만 강제집행과 재산명시는 소장 접수만으로 열리지 않고 판결 등 집행권원이 있어야 합니다.

소멸시효는 재판상 청구가 소를 제기한 때 효력을 낸다는 점이 핵심입니다(민사소송법 제265조). 소장 송달 시점이 아닙니다. 다만 소송이 각하, 기각 또는 취하되면 시효중단의 효력이 없고(민법 제170조 제1항), 그 경우 6월 내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 한 때에는 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 봅니다(같은 조 제2항).

지연손해금 이율은 민법상 다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 연 5%이고, 법령의 제한에 위반하지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 따릅니다. 소장 송달 전까지 이 기준이 쓰이고, 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우 소장이 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율에 따릅니다(「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항). 민사소송법 제251조의 소는 제외됩니다. 또한 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 사실심 판결이 선고되기 전까지 적용하지 아니합니다(같은 조 제2항).

임차인이 아직 집에 살고 있다면 살펴볼 점이 하나 더 있습니다. 쌍무계약의 당사자는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있고(민법 제536조 제1항), 대법원 판결은 보증금 반환과 집 인도를 동시이행 관계로 본다는 취지입니다. 그래서 점유 중 지연손해금이 언제부터 붙는지, 판결 주문이 인도와 상환하는 형식이 될지는 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

소장을 내도 그대로인 것 세 가지

전세보증금반환소송을 제기해도 대항력을 유지할 조건, 이사 일정의 제약, 임대인의 재산 상태는 바뀌지 않습니다.

전세보증금 반환 절차에서 소송의 자리

전세보증금 반환 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서로 이어지며 소송은 집행 자격을 만드는 단계입니다. 네 단계를 모두 차례로 거쳐야 하는 것은 아니고, 사건에 따라 동시에 진행하거나 건너뛸 수 있습니다.

1. 내용증명종료 의사와 반환 요구를 기록으로 남깁니다. 강제력은 없습니다.
2. 임차권등기명령이사를 앞둔 임차인이 대항력과 우선변제권을 지키는 수단입니다.
3. 전세금반환소송판결을 받는 단계입니다. 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸립니다.
4. 강제집행부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 중 재산에 맞는 수단을 고릅니다.

강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초합니다(민사집행법 제24조). 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 선고하여야 하므로(민사소송법 제213조 제1항), 판결문을 받으면 주문의 가집행 문구부터 확인합니다. 다만 재산명시는 가집행의 선고가 붙은 판결로 신청할 수 없습니다(민사집행법 제61조 제1항 단서).

임차인이 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 등에 따라 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(주임법 제3조의2 제1항). 반면 다른 재산에 대한 집행은 판결이 인도와 상환하는 내용이면 이행 또는 이행 제공의 증명이 필요합니다(민사집행법 제41조 제1항). 경매에서 우선변제금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(주임법 제3조의2 제3항).

지급명령은 임대인이 금액과 날짜를 전부 인정하는 경우가 아니면 권하지 않습니다. 이의신청이 나오면 소송으로 넘어가 시간만 더 쓰게 될 수 있기 때문입니다.

전세보증금 반환소송 기간과 소액 특칙

전세보증금 반환소송 기간은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 기준이고, 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에는 소액사건심판법의 네 조문이 준용됩니다(주임법 제13조).

주의할 점은 준용 목록이 네 조문뿐이라는 것입니다. 이행권고결정(소액사건심판법 제5조의3)은 목록에 없으므로 모든 보증금 소송에 그대로 적용되는 절차가 아니며, 소액사건 범위에 해당할 때의 절차입니다. 소액사건의 범위는 대법원규칙에서 정합니다.

전세보증금 반환소송 기간을 늘리는 변수는 임대인 주소 불명으로 인한 송달 지연, 계약 종료나 공제를 둘러싼 다툼, 집 매도나 임대인 사망으로 인한 피고 문제입니다. 임차인이 소장에 계약서, 통지 자료, 이체내역을 처음부터 함께 내면 쟁점 정리가 빨라집니다.

보증금 반환 소송 비용과 셀프 판단

보증금 반환 소송 비용은 인지대, 송달료, 변호사 보수, 판결 뒤 집행 비용으로 나뉘며 액수는 소가와 진행 경로에 따라 달라집니다. 소송비용은 패소한 당사자가 부담하는 것이 원칙이지만(민사소송법 제98조), 변호사 보수는 지급한 전액이 아니라 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정됩니다(제109조 제1항).

판결에서 액수가 정해지지 않았다면 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후 제1심 법원에 신청해 확정받습니다(민사소송법 제110조 제1항). 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제8항). 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

관할은 피고 주소지 법원(민사소송법 제3조)에 낼 수 있고, 의무이행지 법원에도 제기할 수 있습니다(제8조, 민법 제467조 제2항). 선택 관할이므로 임차인의 현주소지 법원을 고를 여지가 있습니다.

월세 보증금 반환 소송·상가 보증금 반환 소송은 무엇이 다른가요

월세 보증금 반환 소송은 주택이면 전세와 같은 법이 적용되고, 상가 보증금 반환 소송은 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)의 적용 범위부터 따져야 합니다.

월세 사건은 임대인이 연체 차임이나 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 주장하는 일이 많아, 받을 돈과 다툴 돈을 나눈 정산표부터 만드는 것이 좋습니다. 상가 사건은 상가법 제2조 제3항의 열거 조문에 제6조와 제18조가 없다는 점을 먼저 확인합니다. 환산보증금 초과 여부는 지역별 대통령령 기준으로 판단하므로 계약서 숫자를 가지고 확인해야 합니다.

소송이 필요한지 5문항 자가진단

전세보증금반환소송이 필요한지는 계약 종료, 반환 거부, 보증 가입, 이사 일정, 회수 재산 다섯 가지로 점검할 수 있습니다.

1. 계약이 끝났다는 사실을 문자나 내용증명으로 보여 줄 수 있습니다.
2. 임대인이 구체적인 반환 날짜를 서면으로 내놓지 않습니다.
3. HUG·SGI 보증에 가입하지 않았거나, 보증기관 확인을 이미 마쳤습니다.
4. 이사 일정과 임차권등기 여부를 정했습니다.
5. 임대인 소유 주택의 시세와 선순위, 또는 다른 재산의 단서를 알고 있습니다.

다섯 문항 모두 예라면 소장 준비로 넘어갈 수 있습니다. 1번이 아니오면 통지가 먼저이고, 2번이 아니오면 받은 약속을 문서로 남기며 기한을 정해 볼 수 있습니다. 3번이 아니오면 보증기관에 먼저 확인합니다. 4번과 5번이 애매하면 서류를 봐야 순서가 정해지는 사건입니다.

오늘 정리할 서류 네 묶음

전세보증금 반환 소송, 자주 묻는 질문