전세금 못받을때 절차, 전체 순서도는 어떻게 생겼나요?

전세금 못받을때 절차는 권리 지키기, 판결 받기, 재산 묶기라는 세 줄이 나란히 흐르는 구조입니다. 흔히 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행을 한 줄로 설명하지만, 앞 단계가 끝나야 다음 단계가 열린다고 받아들이면 임대인의 답을 기다리는 동안 시간만 흘러갑니다.

세 줄은 목적이 서로 다릅니다. 임차권등기는 이사 뒤에도 대항력과 우선변제권을 지키는 장치이고, 소송은 강제집행의 근거가 되는 판결을 받는 절차이며, 가압류는 판결 전에 임대인 재산을 묶어 두는 보전 수단입니다. 같은 줄 안의 순서만 지키면 줄끼리는 서로를 기다릴 필요가 없습니다.

어느 수단도 혼자서 모든 문제를 풀어 주지 못하기 때문에 병행이 의미를 갖습니다.

기준은 임대차계약서와 법입니다. '새 세입자가 들어오면 주겠다'는 말은 임대인 사정일 뿐 법적 근거가 아니므로, 그 말을 이유로 위 절차를 미룰 필요가 없습니다. 임대인의 자금 사정은 협의에서 고려할 문제이지, 임차인의 권리 행사를 멈추는 조건은 아닙니다.

순서를 꼭 지켜야 하는 3가지는 무엇인가요?

전세금 못받을때 절차에서 순서가 고정된 곳은 임차권등기 신청 시점, 이사 시점, 강제집행 시점 세 곳입니다. 세 곳의 앞뒤를 바꾸면 신청 요건이 갖춰지지 않거나 이미 가진 권리가 흔들릴 수 있습니다.

첫 번째 고정 구간의 출발점은 임대차가 언제 끝나는가입니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조①). 그렇게 갱신된 경우 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다(제6조의2). 갱신요구권으로 갱신된 계약도 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용합니다. 통지는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로(민법 제111조①) 도달 기록이 일정표의 첫 칸이 됩니다.

두 번째 구간에서 자주 생기는 실수는 법원 결정을 받은 것을 등기가 끝난 것으로 여기는 일입니다. 임차권등기는 결정 뒤 촉탁과 등기관의 기입을 거치므로, 이사 전에는 등기부를 직접 열어 기입 여부를 확인합니다. 임대인의 동의는 필요하지 않습니다.

세 번째 구간과 관련해, 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 법원이 직권으로 가집행을 선고하여야 합니다(민사소송법 제213조①). 그래서 확정 전에도 강제집행을 시작할 길이 열립니다. 다만 재산명시 신청은 가집행의 선고가 붙은 판결로는 할 수 없으므로(민사집행법 제61조① 단서), 임대인 재산을 모를 때는 확정까지의 시간을 따로 계산해야 합니다.

같이 진행할 수 있는 조합은 무엇인가요?

임차권등기와 전세금반환소송은 목적이 달라 함께 진행할 수 있는 대표적인 조합입니다.

가압류를 병행할 때는 기한 두 가지를 달력에 적어 둡니다. 가압류 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못합니다(민사집행법 제292조②). 또 임대인이 신청하면 법원은 2주 이상의 기간을 정해 본안의 소를 제기해 증명하는 서류 등을 내도록 명하여야 하고, 기간 안에 내지 않으면 임대인의 신청에 따라 가압류를 취소하여야 합니다(제287조①②③).

지급명령은 병행 수단이 아니라 소송을 대신하는 경로인데, 채무자가 송달받은 날부터 2주 이내에 이의신청을 하면 그 범위 안에서 효력을 잃고(민사소송법 제470조①) 소송으로 넘어가므로, 임대인이 금액과 반환 의무를 전부 인정하는 예외적인 경우가 아니면 권하지 않습니다. 보증보험(HUG·SGI)에 가입했다면 소송 일정을 짜기 전에 보증기관에 요구 절차를 먼저 확인합니다.

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필수가 아닌 단계, 내용증명·분쟁조정은 언제 넣어야 하나요?

내용증명과 주택임대차분쟁조정위원회 조정은 소송의 전제로 정해진 단계가 아니어서 필요한 사건에만 넣으면 됩니다.

내용증명은 시효와 관련해서도 최고에 그치며, 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다(민법 제174조). 임대인을 과실 없이 알지 못하거나 소재를 알지 못하는 경우에는 민법 제113조의 공시송달을 따져 봐야 합니다.

주택임대차분쟁조정위원회는 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁을 심의·조정합니다(주택임대차보호법 제14조②3호). 조정안이 받아들여지지 않으면 합의가 성립하지 않으므로, 이사가 급한 사건이라면 조정 결과를 기다리느라 임차권등기 신청을 미루지 않는 편이 안전합니다.

전세금 못받을때 잔금과 이사, 일정은 어떻게 역산하나요?

전세금 못받을때 이사 일정은 새집 잔금일에서 거꾸로 세어 임차권등기 신청 시점을 먼저 정해야 합니다. 임차권등기 처리 기간은 법원 사정과 보정 여부에 따라 달라 며칠로 단정할 수 없으므로, 여유를 두고 등기부 확인일을 이사일 앞에 배치합니다.

전세금 못받을때 잔금일이 전셋집 만기보다 앞서면 임차권등기로는 일정을 풀 수 없습니다. 선택지는 새집 잔금일 조정, 임대인과 합의 해지 후 종료일 문서화, 잔금 자금의 별도 마련 세 가지입니다. 새집 잔금이 밀리면 새집 계약에서 지연이나 해제 문제가 생길 수 있으므로 계약 상대와 미리 협의합니다.

전세금 못받을때 퇴거, 집을 넘겨주는 시점은 언제가 안전한가요?

전세금 못받을때 퇴거는 보증금을 받으면서 집을 넘기는 것이 기본이고, 먼저 나가야 한다면 임차권등기 기입 확인이 앞서야 합니다. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있고(민법 제536조①), 대법원 판결은 임대차 종료 시 임차인의 집 반환과 임대인의 보증금 반환을 동시이행 관계로 보는 취지입니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항도 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

판결 뒤에는 회수 수단에 따라 집을 넘기는 시점의 의미가 달라집니다.

각 단계 기간은 무엇에 따라 달라지나요?

전세금 못받을때 절차 중 소송은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월을 기준으로 잡되, 송달과 다툼의 정도가 실제 기간을 좌우합니다.

전세금 못받을때 절차, 자주 묻는 질문