전세금 못받을때 변호사가 꼭 필요한가요?

전세금 못받을때 변호사 선임은 법이 요구하는 의무가 아닙니다. 「민사소송법」(이하 민소법) 제87조는 다른 사람을 소송대리인으로 세울 때의 자격을 정한 조문이므로, 임차인 본인이 내용증명을 보내고 임차권등기명령을 신청하고 소장을 내는 길은 열려 있습니다.

임차인이 먼저 따질 것은 선임 여부보다 구간입니다. 전세금 회수는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행(부동산 경매·채권압류 및 추심·동산압류)으로 이어지는데 구간마다 난도가 다릅니다. 내용증명은 법이 요구하는 필수 절차가 아니고, 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월을 잡되 송달이나 공제 다툼이 끼면 사정이 달라집니다.

판단 기준은 임대차계약서와 법입니다. "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말은 임대인 사정일 뿐 법적 근거가 아니어서, 그 말을 들었다는 이유만으로 사건이 어려워지는 것은 아닙니다. 어려움은 아래 세 갈림길에서 생깁니다.

혼자 진행하기 쉬운 구간과 쟁점은 무엇인가요?

임차인 혼자 진행하기 쉬운 구간은 사실관계가 서류로 정리되고 임대인이 반환 의무를 크게 다투지 않는 구간입니다. 같은 임차권등기명령이나 소장이라도 어떤 사정이 붙느냐에 따라 난도가 달라지므로, 절차 이름보다 아래 표의 오른쪽 칸을 먼저 확인합니다.

임차권등기명령은 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조의3①에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 신청할 수 있으므로, 임대차가 끝나기 전에는 신청할 수 없습니다. 임차인 혼자 진행할 때 가장 조심할 순서는 이사입니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출해야 하고, 등기 전에 나가면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 제3조의3⑤ 단서는 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다.

본인 소송을 택한 임차인은 첫 기일 전에 서증을 갖추는 것이 좋습니다. 주임법 제13조는 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2를 준용하고, 제7조②는 판사가 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 한다고 정합니다. 보증보험(HUG·SGI)에 가입했다면 소송 전에 보증기관 절차부터 확인합니다.

맡기는 쪽을 검토할 7가지 신호

전세금 못받을때 변호사를 검토할 신호는 사건이 임차인 혼자 통제하기 어려운 방향으로 움직일 때 나타납니다. 신호의 개수로 승패나 선임 필요성이 정해지는 것은 아니며, 신호가 나타난 구간만 맡기는 방법도 있습니다.

가상의 예 · 임대인이 문자로는 반환을 약속하다가 소장을 받은 뒤 수리비 공제를 주장했다고 해 봅니다. 임차인은 소장까지 직접 쓰고, 답변서가 온 뒤 공제 쟁점 대응부터 맡기는 방식을 검토할 수 있습니다. 처음부터 전부 맡기거나 끝까지 혼자 하는 두 가지만 있는 것은 아닙니다.

변호사와 법무사·가족 대리는 어떻게 다른가요?

소송대리인은 원칙적으로 변호사이고, 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인과 법이 따로 정한 예외만 다릅니다. 민소법 제87조는 "법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없다"고 정합니다.

가족 대리는 사건이 소액사건인지에 따라 요건이 갈립니다. 소액사건이면 소액사건심판법 제8조①에 따라 당사자의 배우자·직계혈족 또는 형제자매는 법원의 허가 없이 소송대리인이 될 수 있고, 신분관계와 수권관계를 서면으로 증명하여야 합니다(제8조②, 수권관계는 판사 앞 구술 선임을 조서에 적은 경우 예외). 다만 주임법 제13조의 준용 목록에 이 조문은 없으므로 소액사건 범위를 넘는 보증금반환소송에는 이 특칙이 미치지 않습니다.

소액사건이 아니면 민소법 제88조①이 기준입니다. 제88조①은 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에 제87조를 적용하지 않습니다. 구체적 범위와 자격은 대법원규칙으로 정하고(②), 법원은 언제든지 허가를 취소할 수 있습니다(③).

직역의 우열보다 사건의 성격이 기준입니다. 서류를 정확히 쓰면 풀리는 사건과 임대인 항변에 맞서 변론과 집행 수단을 짜야 하는 사건은 필요한 도움이 다르므로, 앞의 7가지 신호에 비춰 고릅니다.

맡길 때 위임 범위 체크리스트

전세금 사건의 위임 범위는 단계와 특별수권을 나눠 계약서에 적어야 뒤탈이 줄어듭니다. 민소법 제90조①에 따르면 소송대리인은 위임받은 사건에 대하여 반소·참가·강제집행·가압류·가처분에 관한 소송행위 등 일체의 소송행위와 변제의 영수를 할 수 있습니다. 다만 법이 정한 권한과 계약으로 약속한 업무 범위는 따로 확인해야 합니다.

제90조②는 특별한 권한을 따로 받아야 하는 사항으로 1호 반소의 제기, 2호 소의 취하, 화해, 청구의 포기·인낙 또는 제80조의 규정에 따른 탈퇴, 3호 상소의 제기 또는 취하, 4호 대리인의 선임을 듭니다. 소송대리인의 권한은 서면으로 증명하여야 하므로(제89조①) 위임장의 해당 칸도 함께 봅니다.

• 시작 단계 · 임차권등기명령 신청이 포함되는지, 소장부터인지
• 끝나는 단계 · 제1심 판결까지인지, 임대인이 항소할 때도 이어지는지
• 집행 · 부동산 경매·채권압류 및 추심·동산압류까지 맡기는지, 가압류는 별도인지
• 합의 권한 · 화해나 소 취하를 할 때 임차인의 사전 동의를 받기로 하는지
• 돈의 흐름 · 임대인이 입금할 계좌와 변제 영수 후 정산 시점
• 비용 항목 · 법원 실비와 보수의 구분, 추가 비용이 생기는 조건

보수 일부를 임대인에게 넘길 수 있는 구조

변호사 보수는 임차인이 승소하면 대법원규칙이 정하는 금액의 범위안에서 소송비용으로 인정되어 일부를 임대인에게 넘길 여지가 있습니다. 약정한 보수 전부가 넘어간다고 단정할 수 없고, 일부 승소라면 소송비용 부담도 재판 내용에 따라 달라집니다.

임차인이 비용을 따질 때는 공제 다툼의 크기와 회수 가능성을 함께 봐야 합니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다. 흔히 듣는 말 세 가지는 아래처럼 정리됩니다.

상담 전 준비 자료는 무엇인가요?

상담 전 준비 자료는 계약서, 문자, 등기부 세 묶음과 시간순 메모 한 장이면 충분합니다. 선임을 정하지 않은 임차인도 아래 순서대로 정리해 두면 혼자 진행할 때 그대로 소장과 신청서의 재료가 됩니다.

1. 신호 표시하기7가지 신호 가운데 해당하는 번호와 애매한 번호를 나눠 적습니다. 애매한 번호가 곧 서류를 봐야 판단되는 지점입니다.
2. 서류 묶기임대차계약서, 임대인과 주고받은 문자, 등기사항전부증명서, 주민등록 전입 자료, 확정일자 확인 자료, 입주·퇴거 사진을 한 폴더에 모읍니다.
3. 시간순 메모 한 장계약일, 입주·전입일, 확정일자, 종료 통지 도달일, 임대인 답변, 공제 주장 내용, 이사 예정일 순서로 날짜와 사실만 적습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로, 전세금 사건 450건 이상을 처리해 왔습니다. 위 자료가 있으면 사건의 어느 구간이 혼자 가능한지부터 전화로 구체적으로 확인할 수 있습니다.

전세금 못받을때 자주 묻는 질문