임차권 설정 전세권 설정 선택 기준과 절차 안내 | 법도 전세금반환소송센터
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임차권 설정 전세권 설정 헷갈릴 때 선택 기준과 실제 절차
보증금을 지키려면 언제 무엇을 선택해야 하는지가 핵심입니다. 아래에서 개념 차이, 상황별 판단 기준, 준비 순서를 한 번에 정리했습니다.
핵심 요약
전세권 설정은 계약 단계의 선택
부동산 등기부에 전세권을 설정해두면 물권으로서의 권리가 생겨 보증금 반환 지체 시 목적물에 대한 경매 신청이 가능합니다. 집주인 동의와 등기가 필요합니다.
임차권 등기명령은 종료 후의 안전장치
계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 경우 법원에 임차권 등기명령을 신청해 등기를 마치면 이사 후에도 종전의 대항력과 보유한 확정일자에 따른 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
선택 기준 한눈에
계약 전·중에는 전세권 설정을 협의하고, 계약 종료 후 미반환이면 임차권 등기로 대항력·우선변제권을 이어가며 보증금 반환 청구 절차를 준비합니다.
개념 차이와 효력
당사자 합의와 등기로 성립하는 물권입니다. 등기 후에는 전세금 반환 지체 시 목적물에 대해 경매를 청구할 수 있고(민법), 임대인의 동의가 선행되어야 합니다. 초기 비용과 절차가 존재하지만 권리 행사가 명확합니다.
임대차 종료와 보증금 미반환이 있을 때 법원에 신청하는 절차입니다. 등기를 마치면 전출·퇴거 후에도 기존 대항력 및 보유 확정일자에 따른 우선변제권을 유지하여 보증금 회수에 대비할 수 있습니다.
상황별 선택 가이드
계약 전·체결 시
전세권 설정 협의를 우선 검토합니다. 등기부등본을 확인해 근저당 등 선순위 권리 유무를 점검하고, 가능하다면 등기까지 마쳐 권리를 명확히 해두는 편이 안전합니다.
계약 갱신·거주 중
이미 대항력과 확정일자를 갖춘 상태라면 임대차 종료 전까지는 거주·전입을 유지하세요. 임대인과 보증금 반환 계획, 비용 분담 등을 서면으로 확인해 둡니다.
계약 종료 직후
반환 지연 시엔 지체 없이 임차권 등기를 통해 권리를 이어가세요. 등기 후 전출·이사가 가능해 생활 공백을 줄일 수 있습니다. 필요하면 내용증명, 소송, 경매 신청까지 연계합니다.
이사가 급한 경우
우선 임차권 등기를 진행해 기존 우선변제권을 보호한 뒤 이동합니다. 새로운 집에선 다시 전입·확정일자를 챙겨 이중의 리스크를 막으세요.
간단 절차와 준비물
전세권 설정
① 임대인과 설정 합의 → ② 등기 신청(관할 등기소) → ③ 등기 완료 후 권리 행사. 일반적으로 계약서, 부동산 표시, 등기수수료 및 등록면허세 등 비용이 수반됩니다.
임차권 등기
① 임대차 종료 및 미반환 → ② 관할 법원에 신청 → ③ 결정 정본을 받아 등기소에 등기 → ④ 전출·퇴거 후 보증금 반환 청구 진행. 임대차계약서, 주민등록, 등기부등본 등이 일반적 준비 서류입니다.
포인트 전세권은 사전 대비, 임차권 등기는 사후 보호에 강합니다. 두 제도는 병행·대체 관계가 아니라 시점과 목적이 다릅니다.
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