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집주인이 전세금 안 돌려줄 때 지금 해야 할 5단계 체크리스트

집주인이 전세금 안 돌려줄 때 지금부터 이렇게 하세요

계약 만료가 다가오거나 이미 지났는데도 전세보증금을 받지 못하셨나요? 내용증명 통지, 임차권 등기명령, 보증금 반환 소송과 지연이자까지, 실전 순서로 안내합니다. 이사·확정일자·대항력 점검도 함께 보세요.

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현재 상태를 5가지로 점검하세요

첫째, 계약 만료일과 갱신 여부를 확인합니다. 둘째, 확정일자와 전입신고로 대항력을 갖추었는지 점검합니다. 셋째, 등기부등본에서 선순위 권리(근저당 등)와 보증금 회수 가능성을 봅니다. 넷째, 이사 계획이 있다면 열쇠 반환·공과금 정산·퇴거 시점 기록을 준비합니다. 다섯째, 보증보험(HUG·HF 등) 가입 여부를 확인하여 사고 신고·이행청구 요건을 미리 체크하세요.

만료일계약 종료일/해지 통보

확정일자대항력·우선변제권

등기부선순위 채권 확인

첫 조치: 내용증명으로 반환 기한을 명확히

집주인이 전세금 안 돌려줄 때는 문자로 의사표시를 남기되, 가능하면 내용증명으로 통지해 도달과 내용을 증거화합니다. 포함할 핵심은 ① 계약 정보(주소·면적·기간) ② 만료일 또는 해지 사유 ③ 전세보증금 금액 ④ 지급 기한과 계좌 ⑤ 연락처입니다. 회신·입금기한을 짧게(예: 7일) 설정하고, 미지급 시 다음 단계로 진행하겠다고 예고하세요.

보전 조치: 임차권 등기명령으로 이사 후 권리 유지

만료 후에도 미지급이면 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청해 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람에게는 최우선변제권이 배제될 수 있으니(임차권등기 후 신규 임차인 보호 범위가 제한) 시점과 표기를 정확히 확인하세요.

청구 단계: 보증금 반환 소송과 지연이자

관할은 임대인 또는 임차인 주소지 법원 중 선택할 수 있습니다. 보통 만료일 다음 날부터 지연이자가 발생하며, 일반 구간은 연 5%가 기준이고, 소송이 진행되면 법에서 정한 구간·조건에 따라 최대 연 12%까지 적용될 수 있습니다. 소장을 준비할 때 임대차계약서, 확정일자부, 전입세대 열람내역, 통지 증빙(문자·내용증명), 열쇠 반환·퇴거 증빙을 함께 묶어 제출하세요.

보증보험이 있다면 절차를 병행하세요

HUG·HF 등 보증상품에 가입했다면, 만료 전 갱신 거절 통지 → 만료 직후 임차권 등기명령 → 사고 신고·이행청구 순서로 진행합니다. 준비서류와 기한(예: 만료 후 일정 기간 내 신청) 요건이 있어 지연 없이 착수하는 것이 중요합니다.

오늘 바로 시작하는 48시간 행동 가이드

오늘 계약·등기부·확정일자·전입 상태를 정리하고, 문자로 반환 의사와 계좌를 통지합니다. 내일 내용증명 초안을 만들어 우체국 접수 또는 온라인 발송을 준비하세요. 48시간 내 회신이 없으면 임차권 등기명령 서류를 모으고, 관할 법원과 제출 방법을 확인한 뒤 신청 일정을 잡으십시오.