보증금반환소송 승소후, 선고 날부터 짜는 행동 달력

보증금반환소송 승소후 일정은 선고일이 아니라 판결서 송달일을 기준으로 돌아갑니다. 항소기간도, 강제집행을 시작하기 위한 송달 요건도 판결서가 송달된 시점과 연결되어 있기 때문입니다.

아래는 전세보증금 반환소송 승소 후 세입자가 밟는 일곱 칸입니다. 가집행 선고가 있으면 3번 칸에서, 없으면 4번 칸(확정)에서 집행을 시작합니다.

오늘 바로 할 1차 조치는 판결 주문 3줄 점검입니다. 그 답에 따라 달력 위 출발 칸이 정해집니다.

가집행 문구가 있고 상환 문구가 없다면 가장 빠른 길이 열린 판결이고, 그 반대라면 확정을 기다리는 동안 이사와 집 인도 계획까지 세워 두어야 집행 단계에서 멈추지 않습니다.

판결이 확정되기 전에도 집행할 수 있나요?

판결이 확정되기 전이라도 판결 주문에 가집행 선고가 있으면 집행할 수 있습니다. 민사집행법 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초한다고 정하고, 제30조①은 집행문을 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 준다고 정합니다.

보증금 반환 청구는 재산권의 청구입니다. 민사소송법 제213조①은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정하고, ③은 그 선고를 판결주문에 적도록 합니다. 그래서 세입자가 확인할 곳은 판결 이유가 아니라 주문입니다.

가집행 판결에도 한계는 있습니다. 재산명시 신청은 가집행의 선고가 붙은 판결로는 할 수 없고(민사집행법 제61조① 단서), 법원은 직권 또는 당사자의 신청에 따라 채권전액을 담보로 제공하고 가집행을 면제받을 수 있다는 것을 선고할 수 있습니다(민사소송법 제213조②). 주문에 면제 문구까지 있다면 집주인이 담보를 제공해 가집행을 피할 여지가 있습니다.

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집행문·송달증명·확정증명, 준비 순서만 짚기

보증금반환청구소송승소후든 임대차보증금반환소송승소후든 이름만 다를 뿐 집행 서류의 원칙은 같습니다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(민사집행법 제39조①).

실무에서는 집행문 부여를 신청하고, 판결이 송달되었다는 송달증명과 판결이 확정되었다는 확정증명을 함께 발급받아 집행 신청서에 붙이는 순서가 일반적입니다.

서류 발급 순서 체크리스트입니다.

1. 판결 정본을 받으면 주문 3줄(가집행·상환 문구·성명과 금액)부터 점검
2. 판결서 송달일을 달력에 적어 항소기간 2주의 기준일로 삼기
3. 집행문 부여 신청(가집행 판결이면 확정 전에도 가능)
4. 송달증명, 확정판결이면 확정증명까지 발급
5. 집주인 재산 자료 정리(그 집 등기부, 알고 있는 계좌·임대 수입)
6. 재산 형태에 맞는 집행 신청서 작성

보증금 반환소송승소 후 강제압류, 채권압류는 이렇게 진행됩니다

보증금 반환소송승소 후 강제압류의 대표는 집주인이 제3자에게서 받을 돈을 묶는 채권압류입니다. 민사집행법 제223조에 따라 제3자에 대한 채무자의 금전채권 등에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시합니다. 집주인의 예금채권이나 다른 세입자에게서 받는 차임채권처럼 집주인이 받을 돈이 대상이 됩니다.

금전채권을 압류할 때 법원은 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 합니다(제227조①). 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 하지만(②), 압류의 효력은 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 생깁니다(③).

압류만으로 돈이 세입자에게 넘어오지는 않습니다. 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있고(제229조①), 추심명령이 있으면 대위절차 없이 압류채권을 추심할 수 있으며(②), 전부명령이 있으면 압류된 채권이 지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전됩니다(③). 전부명령은 확정되어야 효력을 가지고(⑦), 전부명령이 제3채무자에게 송달될 때까지 다른 채권자가 압류·가압류 또는 배당요구를 했다면 효력을 가지지 아니합니다(⑤).

주문이 원고로부터 주택을 인도받음과 동시에 지급하라는 상환이행형이라면 순서를 다시 봐야 합니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(제41조①). 아직 그 집에 사는 세입자라면 채권압류 전에 집을 넘겨주었거나 이행의 제공을 했다는 증명이 먼저 필요합니다.

전세보증금 반환소송 승소 후 경매, 그 집을 경매에 넣는 경우

전세보증금 반환소송 승소 후 경매는 집주인 재산이 사실상 그 집 한 채일 때 먼저 검토하는 길입니다. 주택임대차보호법 제3조의2①은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다.

이 특례는 임차주택에 대해 경매를 신청하는 경우에 한정됩니다. 상환이행 주문이라면 같은 판결로 예금이나 차임채권을 압류할 때는 민사집행법 제41조①의 반대의무 증명이 그대로 요구됩니다.

강제경매신청서에는 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 합니다(민사집행법 제80조). 경매에서 보증금을 돌려받는 순서는 대항요건과 확정일자를 갖춘 우선변제권(주택임대차보호법 제3조의2②)이 있는지에 따라 달라지고, 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다(③).

전세금 반환소송 승소 후 강제경매에 걸리는 기간과 비용은 매각 횟수와 선순위 권리 등에 따라 달라져 미리 단정할 수 없습니다. 집주인의 다른 채권자가 먼저 경매를 신청했다면 세입자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자로서 배당요구를 할 수 있으므로(민사집행법 제88조①), 법원이 정한 배당요구의 종기를 넘기지 않는 것이 핵심입니다.

집주인 재산을 모를 때, 재산명시와 재산조회

집주인 재산을 모를 때는 재산명시를 먼저 신청하고, 요건이 맞으면 재산조회로 넘어갑니다. 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 요구하는 신청을 할 수 있고(민사집행법 제61조①), 신청에는 집행력 있는 정본과 강제집행을 개시하는데 필요한 문서를 붙여야 합니다(②).

재산명시 신청 법원은 그 집 소재지가 기준이 아니라 집주인의 보통재판적이 있는 곳의 법원이고, 가집행의 선고가 붙은 판결로는 신청할 수 없습니다(제61조① 단서).

재산조회는 재산명시절차의 관할 법원이 재산명시를 신청한 채권자의 신청에 따라 공공기관·금융기관·단체 등에 채무자 명의의 재산을 조회하는 제도입니다(제74조①). 집주인이 낸 재산목록의 재산만으로는 집행채권의 만족을 얻기에 부족한 경우(2호) 등 각 호의 사유가 있어야 하고, 채권자는 조회할 기관·단체를 특정하고 조회에 드는 비용을 미리 내야 합니다(②).

집주인 반응 4유형, 유형별 다음 수

전세보증금반환소송승소 판결 뒤 집주인의 반응은 크게 네 가지로 나뉩니다. 아래 판정을 기준으로 기록을 남기는 편이 회수에 유리합니다.

법도 전세금반환소송센터는 전세금 사건 450건 이상을 처리해 왔고(승소율 95% 이상, 법원 판결 기준), 판결 이후 집행 상담에서도 주문과 판결서 송달일을 가장 먼저 확인합니다.

보증금반환소송 승소후 자주 묻는 질문