• 만기가 지났는데 임대인이 조금만 기다려 달라는 말만 반복한다
• 소송해 봐야 몇 달 걸린다며 임대인이 느긋하게 버틴다
• 새 세입자가 들어와야 돌려준다는 말을 들었다
• 임대인과 연락이 끊겼거나 집이 팔렸다는 소식을 들었다

STEP MAP임대인이 전세금 안줄때, 임대인에게 날아가는 서류 4장 순서표

임대인이 전세금 안줄때 세입자가 쓸 수 있는 수단은 임대인에게 도착하는 서류 4장으로 정리됩니다. 첫 장은 세입자가 직접 보내는 내용증명이고, 둘째 장부터는 법원이 관여하는 임차권등기명령 결정, 소장 부본, 판결입니다. 서류의 성격이 무거워질수록 임대인이 무시했을 때 생기는 결과도 무거워집니다.

표의 순서는 법이 강제하는 순서가 아닙니다. 앞 단계 서류가 뒤 단계의 증거가 되기 때문에 실무에서 대체로 이 흐름을 따를 뿐이고, 곧 이사해야 하는 사정이 있으면 임차권등기를 앞당겨 챙기기도 합니다. 그래서 세입자가 오늘 할 일은 서류마다 날짜를 기록해 두는 것입니다.

오늘 만들어 둘 서류별 기록표

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   계약 만료일과 이행제공 기록 · 계약서상 만료일, 열쇠·비밀번호를 넘길 준비가 됐다고 알린 문자와 날짜
2. 2
   내용증명 발송일·도달일 · 우체국 배달 조회 화면, 반송되면 반송 봉투까지
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   임차권등기 결정일·등기부 기입 확인일 · 이사 날짜는 기입 확인일 뒤로
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   소장 접수일·임대인 송달일·판결 송달일 · 30일 답변서 기한과 지연손해금 기준일 계산의 출발점

SHEET 1내용증명을 받은 임대인에게는 무엇이 달라지나요?

내용증명은 임대인에게 반환 요구가 도달한 날짜를 남기는 서류입니다. 「민법」 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하므로, 발송일보다 도달일이 기준이 됩니다. 임대인이 수령을 미루는 경우에도 반송 기록을 버리지 말아야 합니다.

지연손해금의 출발점은 따로 봐야 합니다. 「민법」 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정하고, 금전채무 불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고(제397조 제1항), 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 법정이율은 연 5%입니다(제379조). 또 제397조 제2항에 따라 세입자는 손해를 증명할 필요가 없고 임대인은 과실 없음을 항변하지 못합니다.

다만 보증금 반환과 집 인도는 서로 맞물린 의무라는 것이 대법원 판결의 취지여서, 세입자가 집을 비워 줄 준비를 했다는 사정이 드러나지 않으면 지체책임의 시작점이 다퉈질 여지가 있습니다. 그래서 내용증명에는 반환 요구와 함께 인도 준비가 됐다는 뜻을 적어 두는 편이 안전합니다.

위협이나 과장 문장은 오히려 역효과가 납니다. 근거를 확인하지 않은 형사고소 예고나 감정적인 표현은 빼고, 사실과 다음 절차만 담담하게 적어야 나중에 소송 증거로도 깔끔하게 쓰입니다.

SHEET 2임차권등기명령 결정, 임대인은 다툴 수 있나요?

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있는 절차입니다(「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항). 임대인의 동의는 필요하지 않고, 명령이 집행되면 임대인 소유 주택의 등기부에 임차권등기가 기입됩니다.

임대인도 다툴 길이 있습니다. 같은 조 제3항은 임차권등기명령 결정에 대한 임대인의 이의신청과 취소신청에 「민사집행법」의 가압류 규정 일부를 준용하므로, 임대인은 계약이 아직 끝나지 않았다거나 보증금을 이미 돌려줬다는 사정을 들어 다툴 수 있는 구조입니다. 반대로 신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있습니다(제4항).

임차권등기명령 결정이 나왔다고 임대인이 곧바로 보증금을 마련하는 것은 아니지만, 등기부에 임차권등기가 남으면 임대인이 집을 팔거나 새로 세를 놓을 때 그 기록이 드러납니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없으므로(같은 조 제6항), 새 세입자를 구하려는 임대인에게도 부담이 될 수 있습니다.

SHEET 3소장 부본을 받은 임대인에게 주어지는 30일

전세금반환소송을 제기하면 법원은 소장 부본을 임대인에게 송달하고, 임대인이 청구를 다투려면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(「민사소송법」 제256조 제1항). 법원은 소장 부본을 송달할 때 이 취지를 임대인에게 알려야 합니다(같은 조 제2항).

임대인이 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조 제1항). 다만 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결이 선고되기까지 다투는 취지의 답변서가 들어오면 그렇지 않으므로, 무변론 판결로 끝날지는 사건마다 다릅니다.

법원이 보증금 반환을 명하는 판결을 선고할 경우, 소장이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 지연손해금 산정 기준이 됩니다. 그러나 임대인이 반환 의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되면 그 타당한 범위에서는 사실심 판결 선고 전까지 이 이율을 적용하지 아니합니다(같은 조 제2항). 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월을 봅니다.

위 네 줄 중 하나라도 애매하면 계약서와 문자를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

SHEET 4판결 뒤에도 임대인이 안 주면 무엇이 집행되나요?

강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 합니다(「민사집행법」 제24조). 판결 뒤에도 버티는 임대인은 소송비용(「민사소송법」 제98조)에 더해 강제집행에 필요한 비용까지 부담하는 위치가 되고, 그 비용은 집행에서 우선 변상됩니다(「민사집행법」 제53조 제1항).

세입자가 살던 집을 경매에 부치는 경우에는 특례가 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제1항은 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 다만 경매에서 우선변제로 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(같은 조 제3항).

이 특례는 경매 신청에 한정됩니다. 임대인의 예금 같은 채권을 압류할 때 판결이 집 인도와 동시에 지급하라는 내용이면 세입자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행이 시작됩니다(「민사집행법」 제41조 제1항). 임대인 재산을 모르면 재산명시를 신청할 수 있지만, 가집행의 선고가 붙은 판결로는 할 수 없습니다(제61조 제1항 단서).

판결문이 송달되면 그 날짜도 기록표에 적어 둡니다. 강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있기 때문입니다(「민사집행법」 제39조 제1항).

SHIFT집이 팔렸다면 서류는 누구에게 보내야 하나요?

임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조 제4항). 이 승계는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 그 다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생기는 대항력(같은 조 제1항)을 갖춘 경우를 전제로 합니다.

대항력을 갖춘 세입자라면 내용증명과 소장의 상대가 새 소유자로 바뀔 수 있고, 대항력을 갖추기 전에 소유권이 넘어갔다면 결론이 달라질 수 있습니다. 상대를 잘못 고르면 소송을 다시 해야 할 수 있으므로 등기부의 소유권 이전일과 전입일·입주일을 나란히 놓고 비교해야 합니다.

세입자가 매도 소식을 들었다면 등기사항증명서를 새로 발급해 소유자 변동일을 확인하는 것이 1차 조치입니다. 새 소유자에게 보내는 내용증명에는 기존 계약 내용과 만료일, 반환 요구, 인도 준비 문장을 다시 담고, 이전 임대인과 주고받은 기록도 함께 보관해 둡니다.

REPLY전세금 안줄때 임대인이 자주 대는 이유 4가지와 답

임대인이 전세금 안줄때 내세우는 이유는 대개 네 가지로 모입니다. 감정적으로 맞서기보다 각 이유가 법적으로 어디에 서 있는지 짚어 주는 답이 다음 절차의 증거로도 남습니다.

FAQ임대인이 전세금 안줄때 자주 묻는 질문