전세보증금 압류 방법, 먼저 방향을 가르는 판정표

전세보증금 압류 방법을 찾는 사람은 크게 두 부류입니다. 하나는 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집주인의 집·예금·월세채권 같은 재산을 압류하려는 경우이고, 다른 하나는 세입자에게 돈을 받을 채권자가 세입자의 보증금반환채권을 압류하는 경우입니다. 두 경우는 채권자·채무자·제3채무자의 자리가 정반대입니다.

전세보증금의 뜻은 세입자가 계약할 때 맡기고 계약이 끝나면 돌려받는 돈이고, 세입자 쪽에서 보면 보증금반환채권이라는 금전채권입니다. 세입자는 이 채권을 근거로 집주인 재산을 압류할 수 있고, 세입자의 채권자는 이 채권 자체를 압류할 수 있습니다. 전세보증금압류가능 여부를 묻는 질문의 답이 방향에 따라 달라지는 이유입니다.

두 방향 모두 채권압류의 효력은 압류명령이 제3채무자에게 송달된 때 생깁니다(민사집행법 제227조 제3항). 집주인 예금이면 은행이, 내 보증금이면 집주인이 제3채무자입니다.

세입자가 집주인 재산을 압류하는 순서는?

세입자가 집주인 재산을 압류하려면 먼저 집행권원이 있어야 합니다. 민사집행법 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하고 있어, 전세금반환소송의 판결이 출발점이 됩니다. 소장 접수부터 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤의 순서는 아래와 같습니다.

1. 1

   집행문 받기

   집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(제30조 제1항). 확정 전이라도 가집행 선고가 붙어 있으면 집행문을 신청할 수 있습니다.

2. 2

   송달 요건 확인

   강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(제39조 제1항).

3. 3

   재산 파악

   집주인 재산을 모르면 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 신청할 수 있습니다(제61조 제1항). 다만 가집행의 선고가 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없다는 단서가 있습니다.

4. 4

   경매 또는 채권압류 신청

   집주인 소유 부동산은 강제경매를 신청하고, 신청서에는 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 합니다(제80조). 예금이나 월세 같은 채권은 집행법원의 압류명령으로 강제집행이 개시되고(제223조), 그 집행법원은 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원입니다(제224조 제1항).

5. 5

   현금화

   압류한 금전채권은 추심명령이나 전부명령을 신청해 실제 돈으로 바꿉니다(제229조 제1항).

오늘 할 일은 내 집행권원의 형태를 확인하는 것입니다. 아래 네 칸만 채워도 막힐 단계가 보입니다.

판결 주문이 상환이행인지, 어느 재산부터 압류할지는 판결문과 등기부를 함께 봐야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

전세보증금가압류 방법은 언제 쓰나요?

전세보증금가압류 방법은 판결 전에 집주인 재산을 미리 묶어 두는 보전 절차입니다. 민사집행법 제276조 제1항은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정합니다. 보증금반환채권도 대상이지만 모든 사건에 필요하지는 않습니다.

가압류는 재산을 묶어 둘 뿐이라 본안 판결을 받아 본압류로 옮겨 가야 회수가 시작됩니다. 반대로 집 시세가 보증금을 넉넉히 넘고 선순위 권리가 적은 사안이라면 임차권등기명령과 소송, 임차주택 경매만으로 회수 구조가 갖춰질 수 있어 가압류는 비용과 시간만 늘릴 수 있습니다. 전세보증금가압류 방법을 고를지는 등기부와 시세를 함께 보고 정하는 것이 순서입니다.

내 보증금이 압류되는 구조, 집주인은 왜 지급을 멈추나

세입자에게 돈을 받을 채권자는 세입자의 보증금반환채권을 압류할 수 있습니다. 집행법원은 채무자인 세입자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이고(민사집행법 제224조 제1항), 법원은 금전채권을 압류할 때 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 합니다(제227조 제1항).

압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 하고, 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생깁니다(제227조 제2항·제3항). 세입자 쪽에서 보면 집주인이 압류명령을 송달받은 때부터 집주인은 세입자에게 압류된 보증금을 내줄 수 없고, 세입자도 그 돈을 받거나 남에게 넘길 수 없게 됩니다.

가상의 예로, 세입자 갑의 대출기관이 보증금반환채권을 압류하고 추심명령을 받았다면, 계약이 끝나 집주인이 보증금을 돌려줄 때 압류된 범위의 돈은 갑이 아니라 추심채권자에게 지급되는 흐름이 됩니다.

전세보증금 압류금지 범위는 어디까지인가요?

전세보증금 압류금지는 보증금 전부가 아니라 소액임차인이 우선변제를 받을 수 있는 금액에 관한 규정입니다. 민사집행법 제246조 제1항 제6호는 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액을 압류하지 못하는 채권으로 정하고 있습니다.

소액임차인에 해당하는지는 두 단계로 봅니다. 「주택임대차보호법」 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 하면서, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다고 정합니다. 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 같은 조 제3항에 따라 대통령령으로 정하므로, 내 계약에 대입해 보기 전에는 해당 여부와 금액을 단정하기 어렵습니다.

압류금지 범위 밖이라도 길이 아주 없지는 않습니다. 법원은 당사자가 신청하면 채권자와 채무자의 생활형편, 그 밖의 사정을 고려하여 압류명령의 전부 또는 일부를 취소할 수 있습니다(제246조 제3항). 또 제1항 제1호부터 제7호까지에 규정된 종류의 금원이 금융기관에 개설된 채무자의 계좌에 이체되는 경우, 법원은 채무자의 신청에 따라 그에 해당하는 부분의 압류명령을 취소하여야 합니다(제246조 제2항).

전세보증금압류확인방법, 송달된 서류부터 보세요

전세보증금압류확인방법의 기본은 법원이 보낸 서류입니다. 압류명령은 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 하므로(민사집행법 제227조 제2항), 세입자에게도 압류명령이 송달되는 구조입니다. 우편을 받지 못했다면 집주인에게 송달받은 서류가 있는지 묻고 결정문의 사건번호로 내용을 확인합니다.

공탁은 원칙적으로 집주인이 고를 수 있는 길입니다. 민사집행법 제248조 제1항은 제3채무자가 압류에 관련된 금전채권의 전액을 공탁할 수 있다고 정합니다. 다만 배당요구서를 송달받은 집주인은 배당에 참가한 채권자가 청구하면, 압류되지 아니한 부분을 넘어 거듭 압류·가압류명령을 송달받은 집주인은 그 채권자가 청구하면 공탁하여야 합니다(같은 조 제2항·제3항). 세입자는 압류되지 않은 부분이 있는지부터 확인해 반환·인도 일정을 정리하는 편이 현실적입니다.

전세보증금 압류 방지·월세보증금압류방지, 할 수 있는 것과 없는 것

전세보증금 압류 방지를 검색하는 세입자가 먼저 알아야 할 것은, 채권자가 집행권원을 갖춰 신청한 압류를 미리 막는 장치는 사실상 없다는 점입니다. 압류명령에 불복하려면 압류명령의 신청에 관한 재판에 대한 즉시항고(제227조 제4항)나 취소 신청처럼 법이 정한 길을 따라야 합니다. 월세보증금압류방지도 같은 구조이며, 주택 임대차라면 보증금 이름이 전세든 월세든 제246조 제1항 제6호의 판단 기준은 같습니다.

압류의 원인이 된 채무를 정리할 수 있다면 채권자와 협의해 압류 신청을 거둬 달라고 요청하는 것도 현실적인 방법입니다.

전세보증금 압류 방법, 자주 묻는 질문 3가지