• 집주인이 집을 내놓았고, 매매계약이 됐다는 연락을 받았다
• 매수인이 들어와 살 예정이라 갱신은 어렵다는 말을 들었다
• 갱신요구 문자를 이미 보냈는데, 그 뒤에 집이 팔렸다
• 보증금을 누구에게 돌려받아야 하는지, 이사 날짜를 언제로 잡을지 헷갈린다

전세 갱신청구권 매매시, 날짜 두 개로 가르는 4구간 판정표

전세 갱신청구권 매매시 판단은 갱신요구가 집주인에게 도달한 날과 매수인의 소유권이전등기일 중 무엇이 먼저인지에서 시작합니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조의3 제1항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 갱신요구는 상대방이 있는 의사표시이므로 상대방에게 도달한 때에 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항). 그래서 날짜 표에는 문자를 보낸 날이 아니라 집주인이 받은 날을 적어야 합니다.

아래 표는 두 날짜의 선후와 요구 기간 준수 여부로 상황을 네 구간으로 나눈 것입니다. 표의 구간은 결론이 아니라 쟁점이 놓인 위치를 보여 주는 지도이므로, 내 날짜가 어느 칸에 들어가는지부터 확인하십시오.

같은 2구간이라도 매수인의 거주 계획이 얼마나 구체적인지, 거절 통지를 매도인이 했는지 새 집주인이 했는지에 따라 다툴 거리가 달라집니다. 날짜를 하나라도 모르면 등기부 등본의 소유권이전 접수일과 문자·내용증명의 수신 기록부터 확인하는 것이 1차 조치입니다.

1. 1만기일 · 계약서상 임대차기간이 끝나는 날
2. 26개월 전·2개월 전 · 만기일에서 거꾸로 센 갱신요구 기간의 시작과 끝
3. 3매매계약일·잔금일 · 집주인이나 중개사에게서 들은 날짜와 그 문자
4. 4소유권이전등기일 · 등기부 등본 갑구의 접수 날짜
5. 5갱신요구 도달일 · 상대방이 읽거나 받은 날, 받은 사람의 이름

집이 팔리면 내 전세 계약은 어떻게 되나요?

집이 팔려도 대항력을 갖춘 세입자의 전세 계약은 끝나지 않고, 새 집주인이 임대인의 지위를 이어받습니다.

주임법 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 이사와 전입신고를 마친 세입자라면 매매로 집주인이 바뀌어도 남은 계약기간과 보증금, 차임 조건이 새 집주인에게 그대로 이어지는 구조입니다.

매매 자체만으로 임대인이 계약기간 중에 계약을 해지할 수 있다는 규정은 주임법에 없습니다. "집이 팔렸으니 잔금 전까지 비워 달라"는 요청은 협의 제안이고, 그 요청만으로 세입자에게 비워 줄 의무가 생기는 구조는 아닙니다. 이사 협의에 응할지는 이사 날짜와 보증금 반환 시점 같은 조건을 문서로 받아 본 뒤 정해도 늦지 않습니다.

반대로 새 집주인의 자력이 걱정돼 승계를 원하지 않는 세입자도 있습니다. 대법원 판결은 임차인이 승계에 이의를 제기하면 계약 관계에서 벗어날 수 있다는 취지로 판단한 바 있지만, 이의 시점과 통지 방법에 따라 결론이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 부동산·민사를 다뤄 온 엄정숙 변호사도 이 지점은 계약서와 통지 기록을 먼저 보고 판단합니다.

매수인 실거주로 갱신이 거절될 수 있나요?

매수인이 소유권을 넘겨받아 임대인이 된 뒤라면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 여지가 있지만, 거절 시점과 실거주의 진정성은 다툴 수 있는 쟁점입니다.

주임법 제6조의3 제1항 제8호는 거절 사유로 "임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우"를 둡니다. 문언상 주체는 임대인과 그 직계존속·직계비속이므로, 아직 등기를 넘겨받지 않은 매수인의 거주 계획을 매도인이 거절 사유로 내세우는 것이 이 문언에 곧바로 들어맞는지는 다툴 여지가 있습니다.

갱신요구가 먼저 도달한 뒤 소유권이 넘어간 경우(2·3구간)에 대해서는, 대법원 판결이 임대인 지위를 승계한 양수인도 실거주 사유를 주장할 수 있다는 취지로 판단한 바 있습니다. 다만 거절이 법정 기간 안에 이루어졌는지, 실제로 들어와 살 계획이 있었는지는 사안마다 따로 따져지므로, 전세 갱신청구권 매매시 매수인이 거절했다는 사실만으로 결론이 나는 것은 아닙니다.

두 경우 모두 세입자에게 불리하게 끝난다고 단정할 수 없고, 유리하게 끝난다고 장담할 수도 없습니다. 어느 쪽이든 판단의 재료는 날짜와 통지의 원본이므로, 다음 장의 기록을 먼저 모아 두는 것이 좋습니다.

전세 갱신청구권 매매 실거주 주장에 대응하는 기록

전세 갱신청구권 매매 실거주 주장에 대응하는 힘은 기록에서 나오며, 핵심은 누가 언제 무엇을 통지했는지입니다.

갱신거절 통지 역시 상대방이 있는 의사표시라서 세입자에게 도달한 때에 효력이 생깁니다(민법 제111조 제1항). 문자나 메신저 대화방이라면 수신 시각이 보이도록 화면을 저장하고, 내용증명이라면 배달 증명까지 보관합니다. 중개사가 말로 전한 경우에는 누구의 뜻을 언제 전했는지 바로 문자로 되물어 기록을 남겨 두는 편이 안전합니다.

모아 둘 기록은 네 가지입니다. 등기부 등본(소유권이전 접수일), 매매 사실을 알린 문자, 거절 통지의 원본, 내가 보낸 갱신요구의 발송·수신 기록입니다. 네 장이 갖춰지면 4구간 판정표의 어느 칸인지가 거의 정해집니다.

갱신요구권 행사 방법과 남길 증거

전세 갱신청구권은 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구한다는 뜻이 집주인에게 도달하면 행사되고, 형식보다 도달을 증명할 수 있는지가 중요합니다.

주임법은 갱신요구의 방식을 따로 정하지 않아 문자, 이메일, 내용증명이 모두 쓰입니다. 다만 나중에 다툼이 생기면 요구가 언제 도달했는지를 세입자가 보여 주어야 하므로, 읽음 표시가 남는 문자와 내용증명을 함께 쓰는 방법이 많이 쓰입니다. 매매가 진행 중이라면 매도인에게 보내고, 등기가 넘어간 뒤에는 새 집주인에게도 같은 뜻을 알려 두면 상대방이 누구인지 다툼이 생겨도 기록이 남습니다.

갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3 제2항). 이미 한 번 썼다면 다시 쓸 수 없으니, 기존 갱신이 갱신요구권 행사였는지 제6조 제1항에 따른 갱신이었는지도 날짜 표 옆에 적어 둡니다.

내 날짜가 2구간인지 3구간인지, 거절 통지를 누가 보낸 것으로 봐야 하는지는 문자와 등기부를 함께 보아야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

거절됐을 때 보증금 반환 일정과 허위 실거주 손해배상

실거주 사유로 갱신이 거절되면 기존 계약 만기에 맞춰 보증금 반환과 이사 일정을 잡고, 거절 뒤 다른 세입자가 들어오면 손해배상을 검토합니다.

만기에 보증금을 돌려줄 상대방은 임대인의 지위를 승계한 새 집주인이 되는 것이 기본 구조입니다. 반환이 늦어지면 내용증명으로 반환을 요구하고, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제1항). 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 대항력을 잃을 위험을 줄일 수 있고, 그래도 돌려받지 못하면 전세금반환소송으로 넘어갑니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸립니다.

허위 실거주에 대해서는 주임법 제6조의3 제5항이 정합니다. 임대인이 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다. 제6항은 거절 당시 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 세 금액 중 큰 금액을 손해배상액으로 정합니다.

• 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액
• 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
• 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

새 세입자가 들어왔는지 확인하는 단서로 주임법 제3조의6 제3항이 있습니다. 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고, 요청을 받은 기관은 정당한 사유 없이 거부할 수 없습니다. 다만 이해관계가 있는 자의 범위는 대통령령 또는 대법원규칙으로 정하므로(제3조의6 제6항), 이전 세입자가 요청할 수 있는지는 기관에서 먼저 확인합니다.

이미 갱신요구권을 썼거나 갱신된 뒤 집이 팔렸다면

갱신요구권을 이미 써서 계약이 갱신된 뒤 집이 팔렸다면, 새 집주인이 갱신된 계약을 승계하고 세입자에게 갱신요구권이 다시 생기지는 않습니다.

갱신된 계약도 대항력을 갖춘 임대차이므로 제3조 제4항에 따라 새 집주인에게 넘어가고, 남은 갱신 기간은 그대로 유지됩니다. 갱신요구로 갱신된 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2가 준용되므로(제6조의3 제4항), 세입자는 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 새 집주인과 맞지 않아 먼저 나가고 싶다면 통지의 상대방은 승계한 새 집주인입니다.

갱신 기간이 끝나는 다음 만기에는 갱신요구권이 남아 있지 않으므로, 쟁점은 제6조 제1항의 통지 기간으로 옮겨 갑니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 하지 아니한 경우 등에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조 제1항·제2항). 새 집주인이 이 기간을 지켜 통지했는지도 날짜 표에 함께 적어 두십시오. 반대로 기존 갱신이 갱신요구권 행사가 아니라 제6조 제1항에 따라 이루어진 갱신이었다면 1회의 갱신요구권을 아직 쓰지 않은 것으로 볼 여지가 있으므로, 다음 만기에 갱신요구권을 행사할 수 있는지 따로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문