이사당일 전세금 안줄때, 오늘 결정할 것은 열쇠와 전출 두 가지

이사당일 전세금 안줄때 오늘 결정할 일은 열쇠를 넘길지와 전입신고를 옮길지, 이 두 가지로 좁혀집니다. 열쇠는 주택의 점유, 곧 인도와 연결되고 전입신고는 주민등록과 연결됩니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하는데, 이 효력이 대항력입니다.

확정일자까지 받아 둔 임차인은 주임법 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 사람으로서 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖습니다. 대항력과 우선변제권 모두 인도와 주민등록이라는 대항요건을 바탕으로 서 있는 셈입니다.

세입자가 보증금을 받지 못한 채 열쇠를 넘기고 새 집으로 전입신고까지 마치면, 맞바꿀 카드와 순위 보호 장치를 하루에 함께 내려놓게 됩니다. 반대로 열쇠와 주민등록을 지키고 있으면 집주인은 집을 돌려받지 못하고 새 세입자를 들이기도 어렵습니다. 주임법 제4조 제2항도 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다.

짐 일부를 남겨 두거나 가족 일부의 주민등록을 그대로 두는 방법으로 점유와 주민등록이 이어진다고 볼 수 있는지는 사안별로 판단이 갈릴 수 있는 영역입니다. 그 방법만 믿고 본인 전출을 서두르기보다는, 아래 판정표로 오늘 이사 자체를 미룰 수 있는지부터 따져 보는 편이 안전합니다.

이삿날 아침 집주인에게 보낼 이행제공 문자와 시간대별 체크리스트

이사당일 전세금 안줄때 아침의 1차 조치는 "집을 비우고 열쇠를 넘길 준비가 됐다"는 사실을 문자로 남겨 두는 것입니다. 「민법」 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 계약서에 만기일이 적혀 있다면 그 날이 보증금 반환의 기한이 됩니다.

다만 보증금 반환과 집 인도가 동시이행 관계라면 임대인의 지체책임을 따질 때 임차인 쪽에서 인도의 이행을 제공했는지가 함께 다퉈질 수 있습니다. 대법원 판결도 동시이행 관계에서 상대방의 이행 제공 여부를 살피는 취지여서, 이삿날의 준비 상태를 기록해 두는 것이 뒤에 도움이 될 여지가 큽니다.

문자는 사실 위주로 짧게 쓰고 감정적 표현이나 과한 압박 문구는 빼는 편이 낫습니다. 마지막 줄의 새 집 잔금일 안내는 뒤에서 설명할 특별손해 문제와 연결될 수 있어 넣어 두는 것입니다. 이 문자는 내용증명이 아닙니다. 전세금안줄때내용증명을 찾는 분이 많은데, 당일에는 문자 기록이 먼저이고 내용증명은 그 기록을 정식 문서로 옮기는 다음 단계입니다.

이사를 강행할까, 보류할까? 상황별 판정표

이사당일 전세금 안줄때 이사를 미룰 수 있다면 보류가 원칙이고, 새 집 사정 때문에 강행해야 한다면 열쇠와 전입신고만큼은 남겨 두는 방식으로 위험을 줄입니다. 이사 강행과 보류는 짐을 옮기느냐의 문제가 아니라, 열쇠와 주민등록을 누구 손에 두느냐의 문제로 보면 판단이 쉬워집니다.

판정표에서 가장 위험한 칸은 새 집 전입이 꼭 필요한 경우입니다. 이때는 오늘 안에 결론을 내리기보다 새 집 대출 일정과 기존 집 임차권등기 일정을 나란히 놓고 어느 쪽을 움직일 수 있는지 먼저 봐야 합니다. 보증금 일부만 받은 경우에도 "정산 완료" 같은 표현이 들어간 영수증은 남은 보증금을 다툴 때 불리하게 읽힐 수 있어 문구를 꼭 확인합니다.

새 집 대출 조건, 일부 입금, 통지 시점 중 하나라도 걸린다면 계약서와 문자를 직접 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

전입신고를 새 집으로 옮기면 무엇이 달라지나요?

전입신고를 새 집으로 옮기면 기존 집에 대한 주민등록 요건이 사라져, 임차권등기 전이라면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 생깁니다. 대항력은 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고(주임법 제3조 제1항), 대법원 판결은 이 대항요건이 취득할 때뿐 아니라 계속 유지되어야 한다는 취지입니다.

대항력이 살아 있으면 집주인이 집을 팔아도 주임법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에, 세입자는 새 소유자에게도 임대차를 주장할 근거를 갖습니다. 전출로 대항요건이 끊긴 뒤에는 이런 보호를 기대하기 어렵고, 경매에서 확정일자에 따른 우선변제를 주장하는 길도 좁아질 수 있습니다.

나중에 다시 전입하더라도 그때 요건을 새로 갖춘 다음 날부터 새 대항력이 생기는 구조라, 그 사이에 설정된 근저당 같은 권리보다 순위가 뒤로 밀릴 수 있습니다. 그러니 이삿날 주민센터에 가기 전에 한 번 멈춰야 합니다.

임차권등기명령, 신청부터 등기부 기입 확인 후 이사까지

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 법원에 신청할 수 있는 절차이고, 등기를 마치면 이사해도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 주임법 제3조의3 제1항은 신청할 곳을 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원으로 정하고 있으며, 전세권 설정과 달리 집주인의 동의가 필요하지 않습니다.

같은 조 제5항은 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다. 핵심은 "결정이 났다"가 아니라 "등기부에 기입됐다"를 확인한 뒤 전출하는 것입니다.

신청은 이삿날에도 할 수 있지만 결정과 촉탁, 기입까지는 시간이 걸리므로 신청한 날 등기까지 끝난다고 기대하기는 어렵습니다. 그래서 이사당일 전세금 안줄때는 등기 일정에 맞춰 이사 날짜를 미루거나, 짐만 옮기고 열쇠와 전입은 남겨 두는 판단이 필요해집니다. 주임법 제3조의3 제8항은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다.

새 집 계약금·대출이자 손해, 집주인에게 청구할 수 있나요?

보증금을 제때 돌려받지 못해 생긴 손해는 채무불이행 손해배상으로 청구할 수 있지만, 항목마다 인정 범위가 갈립니다. 「민법」 제390조는 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때 채권자가 손해배상을 청구할 수 있다고 정하고, 제393조 제1항은 통상의 손해를 그 한도로 합니다.

같은 조 제2항은 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 정합니다. 새 집 계약금을 잃거나 대출이자가 늘어난 손해가 여기에 해당해 인정될지는 집주인이 새 집 사정을 알았는지 등에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 이삿날 문자에 새 집 잔금일을 적어 두는 이유가 여기에 있습니다.

보증금 자체의 지연손해는 금전채무 특칙이 적용됩니다. 「민법」 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정하고, 법정이율은 다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 연 5%입니다(제379조). 소송에서 지급을 명하는 판결이 선고되면 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항에 따라 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율이 기준이 되고, 소장 송달 전까지는 약정이율이 없는 한 민법의 연 5%가 기준입니다.

다만 같은 법 제3조 제2항은 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 오늘은 손해의 근거 자료를 모아 두는 데 집중하면 충분합니다.

오늘 이후 순서: 내용증명·임차권등기·전세금반환소송·강제집행

이삿날을 넘긴 뒤에는 내용증명, 임차권등기, 전세금반환소송, 강제집행 순서로 회수 절차를 이어 갑니다. 전세금 안줄때 흔히 듣는 "새 세입자 들어오면 주겠다"는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 반환을 미룰 법적 근거가 아니며, 기준은 임대차계약서와 법입니다.

전세금반환소송에서 이긴 뒤 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 주임법 제3조의2 제1항에 따라 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않으므로, 집을 먼저 비워 주지 않아도 경매를 신청할 수 있습니다. 다만 이 특례는 경매 신청에 한정되고, 주임법 제3조의2 제3항에 따라 배당으로 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.

임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 가압류를 미리 검토할 필요가 있습니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로, 이삿날 위기에서 소송까지 한 흐름으로 보는 방식을 권합니다.

자주 묻는 질문