이런 상황이라면 이 글이 순서표가 됩니다

• 등기사항증명서 갑구에 임의경매개시결정이나 강제경매개시결정 기입이 새로 올라왔다.
• 법원에서 배당요구 종기나 권리신고에 관한 우편을 받았는데 무엇을 내야 할지 모른다.
• 집주인은 곧 해결된다고만 하고, 계약 만료일은 다가온다.
• 전입신고와 확정일자는 받았지만 근저당보다 빠른지 늦은지 모른다.
• 경매가 끝나기 전에 이사를 가도 되는지 판단이 서지 않는다.

01전세집 경매 넘어가면 보증금은, 세 갈래 결론

전세집 경매 넘어가면 세입자가 먼저 가려야 할 것은 내 임차권이 매각 뒤에도 남는지, 아니면 배당으로 정리되는지입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의5는 임차주택이 「민사집행법」에 따른 경매로 경락되면 임차권이 소멸하는 것을 원칙으로 두면서, 보증금이 모두 변제되지 아니한 대항력 있는 임차권은 그렇지 않다는 단서를 붙였습니다.

대항력은 같은 법 제3조 제1항에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 생기고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 실무에서는 이 날짜를 등기부에서 가장 앞선 저당권·가압류·압류 등기일과 비교해 매수인에게 대항할 수 있는지를 따지는 것이 보통입니다.

갈래 ①이라고 해서 매수인이 남은 보증금을 어느 범위까지 떠안는지가 곧바로 정해지는 것은 아닙니다. 매수인의 인수 범위, 배당요구를 할 때와 하지 않을 때의 득실은 배당 순위와 금액에 따라 달라질 수 있어 사안별 판단이 필요합니다. 집 경매 넘어가면 보증금을 전부 잃는다는 생각도, 대항력만 있으면 아무것도 하지 않아도 된다는 생각도 모두 위험합니다.

02전세집 경매 넘어갔을때 첫 주에 볼 것

전세집 경매 넘어갔을때 첫 주는 법원이 배당요구 종기를 정하는 기간이기도 합니다. 「민사집행법」 제84조 제3항은 배당요구의 종기결정과 공고를 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 한다고 정하고 있으므로, 개시결정 사실을 안 직후에 사건번호와 종기를 확인해 두는 것이 좋습니다.

같은 주에 등기사항증명서를 새로 발급해 갑구와 을구의 날짜를 내 날짜와 한 표에 적어 보시기 바랍니다. 아래 대조표가 세입자가 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치입니다.

대조표를 채우면 대부분의 세입자는 내 갈래의 윤곽을 잡을 수 있습니다. 다만 같은 날짜에 전입과 근저당이 겹치거나, 전입 뒤 주민등록을 잠시 옮긴 적이 있거나, 갱신하면서 보증금을 올린 경우에는 증액분의 순위가 따로 문제될 수 있어 서류를 보고 판단해야 정확합니다.

03배당요구 종기와 배당요구서, 무엇을 언제 내나요?

배당요구는 우선변제청구권이 있는 임차인이 배당요구 종기까지 집행법원에 내는 신청입니다. 「민사집행법」 제84조 제1항은 집행법원이 절차에 필요한 기간을 고려해 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 하고, 같은 조 제2항은 경매개시결정을 한 취지와 종기를 공고하고, 제91조 제4항 단서의 전세권자와 법원에 알려진 제88조 제1항의 채권자에게 고지하도록 합니다.

법원에 알려진 채권자에게 고지가 간다는 말은, 법원이 세입자의 존재를 모르면 우편이 오지 않을 수도 있다는 뜻으로 읽어야 합니다. 그래서 우편을 기다리기보다 사건번호로 종기를 직접 확인하고 일정을 거꾸로 짜는 편이 안전합니다.

제88조 제1항은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 제148조 제2호는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 채권자로 열거합니다. 등기되지 않은 확정일자 임차인은 같은 조 제3호·제4호의 등기된 채권자에 해당하지 않으므로, 종기까지 배당요구를 해 두어야 배당받을 채권자의 범위에 들어가는 구조입니다.

임차권등기를 마친 임차인이 따로 배당요구를 해야 하는지는 등기 시점 등에 따라 달리 볼 여지가 있어, 종기 전에 배당요구를 해 두는 쪽을 함께 검토하는 것이 안전합니다. 또 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다고 정하므로, 대항력 있는 임차인은 배당요구 여부를 종기 전에 신중하게 정해야 합니다.

04대항력 있을 때와 없을 때, 전세 경매 넘어가면 달라지는 것

전세 경매 넘어가면 대항력 유무에 따라 세입자가 고를 수 있는 선택지 자체가 달라집니다. 대항력이 있는 임차인은 매각 뒤에도 임차권을 주장할 여지가 있고, 대항력이 없는 임차인은 배당표 안에서 순위를 따지게 됩니다.

임차권등기를 해 둔 경우에는 「민사집행법」 제91조도 함께 봐야 합니다. 같은 조 제3항은 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다고 정하고, 제4항은 그 밖의 경우의 등기된 임차권은 매수인이 인수한다고 정합니다.

어느 쪽이든 배당에서 받지 못한 보증금이 남을 수 있습니다. 남은 보증금을 누구에게 어떤 방법으로 청구할지는 대항력 유무와 배당 결과를 함께 보고 정해야 하며, 이 부분은 아래 질문에서 다시 정리합니다.

05소액임차인 최우선변제, 내가 해당하는지 보는 법

소액임차인 최우선변제는 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 제도입니다. 「주택임대차보호법」 제8조 제1항은 이 권리를 정하면서, 임차인이 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다고 정하고 있습니다.

우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 같은 조 제3항에 따라 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하고, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 금액 기준은 시행령에서 정하므로, 내 보증금이 범위 안인지와 어느 시점의 기준이 적용되는지는 등기부 사정까지 함께 놓고 확인해야 합니다.

전세집 경매 넘어가면 소액임차인도 배당받을 채권자의 범위에 들어가려면 종기까지 배당요구를 해 두는 것이 출발점입니다. 또 같은 법 제3조의3 제6항은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다고 정하므로, 앞 세입자의 임차권등기가 남아 있는 집인지 등기부를 꼭 확인하시기 바랍니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 등기부와 계약서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

06전세집 경매 중 이사해도 되나요?

전세집 경매 중 이사는 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인하기 전에는 신중해야 합니다. 대법원 판결은 우선변제를 받으려면 대항요건을 배당요구 종기까지 유지해야 한다는 취지로 알려져 있어, 종기 전에 주민등록을 옮기면 순위가 흔들릴 위험이 있습니다. 구체적인 결론은 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

이사가 꼭 필요하다면 「주택임대차보호법」 제3조의3의 임차권등기명령을 검토합니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 같은 조 제5항 단서에 따라 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다.

중요한 것은 순서입니다. 신청서를 낸 날이 아니라 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 하셔야 합니다. 계약기간이 아직 남아 있다면 임대차가 끝난 상태가 아니어서 임차권등기명령 요건이 갖춰지지 않을 수 있으므로, 종료 시점부터 먼저 점검하시기 바랍니다.

07전세집 경매 낙찰 뒤, 배당금과 집 비우기

전세집 경매 낙찰 뒤에는 배당금 수령과 집 인도가 맞물립니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정하므로, 우선변제로 배당받는 세입자는 인도 준비를 함께 해야 합니다.

매수인은 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 법원으로부터 점유자에 대한 인도명령을 받을 수 있습니다(「민사집행법」 제136조 제1항). 다만 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하므로, 대항력 있는 임차인과 없는 임차인의 처지가 여기서도 갈립니다.

08전세 경매 보증금 반환, 자주 묻는 질문