전세 계약금 돌려받기 언제 가능한가 이행에 착수·배액배상 체크리스트
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전세 계약금 돌려받기, 가능한 때와 안 되는 때를 한 번에 정리
계약금은 상황에 따라 전액 반환도, 포기도, 배액배상도 될 수 있습니다. 핵심은 이행에 착수 여부와 중도금 지급 전·후, 그리고 특약입니다. 아래 체크리스트로 현재 상황을 정확히 점검해 보세요.
핵심 요약
일부라도 지급했다면 보통은 이행에 착수로 보아 해약금 해제권이 사라질 수 있습니다.
전세 대출 불가, 보증보험 가입 불가, 확정일자 불가 등 사유 명시 특약이 있으면 반환 근거가 됩니다.
임대인의 파기로 계약이 무산되면 계약금 배액 상환을 요구할 수 있고, 임차인의 변심이면 계약금 포기가 원칙입니다.
전세 계약금 돌려받기의 법적 기준, 이렇게 이해하면 쉽습니다
계약 당시 교부한 금전은 통상 해약금으로 추정되어, 상대방이 이행에 착수하기 전까지는 당사자 일방이 계약을 해제할 수 있습니다. 이때 임차인이 해제하면 계약금 포기, 임대인이 해제하면 배액 상환이 원칙입니다. 다만 중도금을 일부라도 지급하거나, 잔금 일부 송금 등 실제 이행에 들어간 경우에는 보통 해약금에 의한 해제권이 사라집니다. 따라서 ‘언제, 무엇을, 누구에게’ 지급·제공했는지가 곧 결과를 가르는 핵심입니다.
상황별 체크포인트
임대인이 일방 파기
배액 상환 청구가 1순위입니다. 중도금 지급 전이라면 특히 유력합니다. 문자·메신저·통화녹취 등 파기 의사표시 증거를 확보하세요.
임차인의 변심
원칙적으로 계약금 포기입니다. 다만 임대인의 중대한 고지의무 위반(등기상 권리문제, 보증보험 불가 사유 은폐 등)이나 특약 사유가 있으면 반환을 주장할 수 있습니다.
중도금 일부라도 지급
일반적으로 이행에 착수로 보아 해약금 해제권이 소멸합니다. 서로의 합의나 별도 특약이 없는 한, 돌려받기 주장은 제한될 수 있습니다.
특약의 힘
‘전세 대출 불가 시 무효 및 전액 반환’, ‘보증보험 미가입 시 해제’ 등 사유·귀책·절차·기한을 명시한 특약은 강력한 방패가 됩니다.
실무 절차 가이드
1) 사실관계 정리 — 계약서, 특약, 등기부, 이체내역, 대화기록을 시간순으로 묶습니다.
2) 정식 통지 — 문자·카톡만으론 부족할 수 있습니다. 반환 사유와 금액, 기한을 적어 내용증명으로 알리면 분쟁 비용을 줄일 수 있습니다.
3) 협의·이행 촉구 — 기한을 넘기면 지급명령 신청 또는 소송을 준비합니다. 임대인 파기라면 배액, 임차인 변심이라면 포기를 기준으로 계산합니다.
4) 보전조치 검토 — 필요 시 가압류 등 회수 안전장치를 병행합니다. 상황에 따라 임차권등기명령 등 다른 절차와의 병행 여부를 전문가와 상의하세요.
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