전세계약이 만료를 앞둔 재계약인지, 임대인이 계약 중간에 증액을 요구했는지에 따라 대응이 달라집니다. 재계약 단계에서 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 증액은 통상 5% 상한을 넘길 수 없습니다. 반대로 계약 중에 일방 증액을 요구했다면, 세금·공과금 상승 등 경제사정의 변동으로 기존 금액이 부당해진 경우 등 요건을 충족해야 하며 그때도 범위는 제한적입니다.

임대차 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 재계약·변경 의사를 주고받지 않으면 묵시적 갱신으로 간주되어 종전 조건이 이어지는 것이 원칙입니다. 이 경우 세입자는 갱신기간 중 언제든지 해지 통보가 가능하지만, 통보 후 3개월이 지나 효력이 발생하므로 일정 관리가 필요합니다.

재계약에서의 5% 상한은 최대치일 뿐, 시장 시세·주택 상태·관리비 변동 등을 반영해 동결하거나 낮춰 합의할 수도 있습니다. 또한 상한을 넘겨 지급했다면 초과분 반환을 다툴 여지가 있습니다. 숫자 자체가 권리인 것은 아니며, 세입자는 합리적 근거로 협상할 수 있습니다.

(1) 현재가 재계약인지 계약 중간인지부터 구분합니다. (2) 만료 6~2개월 사이 통지였는지 확인하고, (3) 재계약이라면 5% 상한 내에서 합리적 근거(시세, 설비 상태 등)로 조정안을 제시하세요. (4) 계약 중 증액 요구라면 세금·공과금 등 객관 사유를 확인하고, 요건 미달이면 거절합니다. (5) 협의가 어렵다면 임대차분쟁조정위원회 활용을 검토하세요. (6) 만기 반환 문제가 생기면 내용증명 → 임차권 등기명령 → 전세금 반환 소송 순으로 대비책을 준비해두면 안전합니다.

보증금이 인상되면 그 증액분에 관해 계약서를 별도로 작성하고 확정일자를 받아 두는 것이 안전합니다. 만약 금액과 조건이 바뀌지 않았다면 기존 권리(전입신고·확정일자)는 유지됩니다. 서류 정비는 반환 단계에서 우선변제권을 지키는 핵심 절차입니다.