상가임차권 등기명령 제대로 준비하는 법 | 보증금 회수와 권리 유지 한 번에
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상가임차권 등기명령, 보증금 못 받고 이사해야 할 때의 정답
임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않았다면, 상가임차권 등기명령으로 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 이어가세요. 신청 시점, 요건, 관할법원과 서류를 한 번에 정리했습니다.
언제 필요한가
임대차가 종료되었는데 보증금이 반환되지 않았거나, 새로운 점포로의 이전이 급한데 권리 유지를 걱정한다면 상가임차권 등기명령을 검토합니다. 임차상가건물 인도와 사업자등록으로 대항력, 임대차계약서 확정일자로 우선변제권을 갖춘 경우에는 등기 후에도 권리가 이어집니다. 아직 갖추지 못한 경우라도 등기가 완료되면 그 시점 기준으로 권리를 취득할 수 있습니다.
적용 범위 요약
이 제도는 상가건물 임대차보호법 대상 임대차에 적용됩니다. 환산보증금은 보증금 + (월차임×100)으로 계산하며, 서울은 9억원 이하, 과밀억제권역·부산은 6억9천만원 이하, 일부 광역시·세종·수도권 일부 도시는 5억4천만원 이하, 그 밖의 지역은 3억7천만원 이하 임대차가 기본 보호 대상입니다.
상가임차권 등기명령 절차
임대차 종료·보증금 미반환, 임차목적물 표시 및(일부 임차 시) 도면 준비. 대항력·우선변제권 보유 여부와 사업자등록·확정일자 상태를 점검합니다.
임차상가 소재지를 관할하는 지방법원·지원·시·군법원에 제출합니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 점유 시작일·사업자등록 신청일, 확정일자 등을 소명합니다.
법원 결정이 송달되거나 등기가 되면 효력이 발생합니다. 이후 이사를 하더라도 종전 상가에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.
보증금 수령 후 임대인의 반환의무가 먼저 이행되면, 임차권등기 말소를 법원을 통해 신청하면 됩니다.
효과와 한계
상가임차권 등기명령으로 이미 갖춘 권리는 그대로 유지되고, 미보유였다면 등기 시점에 취득합니다. 다만 등기 전에 설정된 저당권 등 담보권보다 앞설 수는 없습니다. 등기 이후에 들어오는 새로운 임차인의 소액보증금 최우선변제는 제한되므로, 보증금 배당 구조를 이해하고 대응 계획을 세우는 것이 안전합니다.
준비서류 체크
임대차계약서, 건물 등기사항증명서(미등기 건물은 소유권보존 가능 증빙), 점유 시작일과 사업자등록 신청일, 확정일자 확인서류, 일부 임차라면 목적 부분 표시 도면 등을 점검합니다. 임대차 종료 사유와 미반환 사실을 신청 이유에 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.
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