전세금 반환 지연 손해배상, 법이 정해 둔 몫과 다퉈야 하는 몫

전세금 반환 지연 손해배상은 두 층으로 나뉩니다. 첫째 층은 법이 계산 방식까지 정해 둔 지연손해금이고, 둘째 층은 임차인이 사정과 액수를 따로 입증해야 하는 특별손해입니다. 두 층은 근거 조문, 입증 부담, 임대인의 반박 방식이 모두 달라서 한 덩어리로 청구하면 쟁점이 흐려집니다.

첫째 층의 근거는 민법 제397조입니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하고, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다. 같은 조 제2항은 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다고 정합니다. 임대인이 돈이 묶여 어쩔 수 없었다고 설명하더라도 지연손해금 자체를 피할 근거는 되지 못한다는 뜻입니다. 법정이율은 민법 제379조에 따라 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다.

둘째 층의 기준은 민법 제393조입니다. 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 하고(①), 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있습니다(②). 금전채무에서 법정이율을 넘는 손해까지 받을 수 있는지는 법원 판단이 사안마다 갈릴 수 있는 영역이어서, 임차인이 언제 무엇을 임대인에게 알렸는가가 핵심 증거가 됩니다.

지연손해금은 언제부터 붙나요?

전세금 지연손해금은 임대차기간이 끝나 보증금 반환 기한이 도래한 때부터 붙을 수 있지만, 임차인이 집을 비워 줄 준비를 제공했는지가 함께 따져집니다. 민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 계약서에 만기일이 적혀 있다면 그 날이 이행지체 책임이 시작되는 시점의 첫 후보가 됩니다.

보증금 반환과 집 비워 주기는 서로 맞물린 의무라는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 민법 제536조①에 따르면 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임차인이 이사 준비도, 열쇠 반환 제안도 하지 않은 채 계속 거주하면 임대인은 동시이행 항변을 내세울 수 있고, 지연손해금 기산일이 다툼이 될 수 있습니다.

이행 제공의 방법은 민법 제460조가 정합니다. 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 하지만, 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 됩니다. 임차인 쪽에서는 이사 날짜를 정했고 그날 열쇠를 넘기겠으니 보증금을 준비해 달라는 통지를 기록으로 남기는 것이 검토의 출발점입니다.

「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율에 따른다고 정합니다. 같은 조 ②는 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 민법 연 5%가 적용되는 기본 구간은 지체가 시작된 때부터 소장 송달일까지이고, 그 뒤 구간은 임대인 항쟁의 타당성에 따라 갈립니다.

이사비·대출이자·위약금도 청구할 수 있나요?

이사비·대출이자·위약금은 청구 항목에 넣을 수는 있지만 전세금 지연이자처럼 자동으로 인정되는 항목은 아닙니다. 대부분 민법 제393조②의 특별손해로 다뤄지므로, 임대인이 그 사정을 알았거나 알 수 있었다는 점과 실제 손해액을 임차인이 증명해야 합니다. 아래 판정표는 항목별로 법이 정해 둔 몫인지, 다툼이 큰 몫인지를 나눈 것입니다.

판정표에서 다툼 큼으로 분류한 항목의 승부처는 통지 시점입니다. 가상의 예로, 임차인이 만기 두 달 전에 새 집 잔금일이 만기 다음 날이라 보증금이 늦으면 계약금을 잃게 된다고 문자로 알렸다면, 임대인이 그 사정을 알 수 있었다는 주장에 힘이 실립니다. 반대로 손해가 생긴 뒤에야 처음 알렸다면 임대인은 몰랐고 알 수도 없었다고 반박할 여지가 커집니다.

금전채무 불이행에서 법정이율을 넘는 손해를 따로 받을 수 있는지는 단정하기 어려운 영역입니다. 같은 이사비라도 계약 경위, 통지 내용, 손해와 지연 사이의 연결 정도에 따라 결과가 달라질 수 있으므로 청구 범위는 영수증과 문자 기록을 놓고 정하는 것이 안전합니다.

계약서 위약금·지연 배상 특약이 있으면 달라지나요?

계약서에 보증금 반환 지연 시 배상 특약이 있다면 전세금 반환 지연 손해배상의 계산 기준 자체가 바뀔 수 있습니다. 민법 제398조①은 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다고 정하고, ④는 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다고 정합니다. 특약이 지연되면 일정 금액을 지급한다는 형태라면 그 약정이 먼저 검토 대상이 됩니다.

손해배상액의 예정이 있으면 실제 손해를 하나하나 증명하는 부담이 줄어드는 구조가 되지만, 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있습니다(제398조②). 보증금 자체에 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있다면 제397조① 단서에 따라 그 이율이 기준이 되고, 지연 시 배상 비율만 따로 정한 특약은 손해배상액의 예정으로 다뤄질 여지가 있어 감액 다툼이 함께 나올 수 있습니다. 특약이 손해배상액의 예정인지, 그와 다른 성격의 약정인지는 문구 해석의 문제라 단정하기 어렵습니다.

특약이 없더라도 임대인이 흔히 내세우는 말은 정해져 있습니다. 아래 세 가지는 상담에서 자주 확인하는 유형이고, 판정은 조문 기준의 일반적 방향입니다.

임차권등기 비용과 소송비용은 따로 청구할 수 있나요?

임차권등기 비용은 지연손해금과 별개로 임대인에게 청구할 수 있는 항목입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3⑧은 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 임차권등기명령은 같은 조 ①에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있습니다.

소송비용은 「민사소송법」 제98조에 따라 패소한 당사자가 부담합니다. 다만 변호사 보수는 같은 법 제109조①에 따라 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정되므로, 실제로 지급한 보수 전액이 그대로 상대방 부담이 된다고 볼 수는 없습니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

임차권등기는 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사·전출하는 것이 순서입니다. 등기 전에 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있어, 이사 지연 손해를 줄이려고 서두르다 더 큰 권리를 잃는 일이 없도록 날짜를 맞춰야 합니다.

손해를 입증하는 기록, 오늘부터 남기는 법

전세금 반환 지연 손해배상에서 결과를 가르는 것은 대부분 기록입니다. 지연손해금은 손해 증명이 필요 없지만 기산일을 다툴 때 이행 제공 기록이 필요하고, 특별손해는 통지 기록과 영수증이 없으면 청구의 출발점조차 잡기 어렵습니다. 아래 네 가지는 오늘 바로 정리할 수 있는 순서입니다.

1. 이행 제공 기록 반환 요구 문자, 이사 예정일 통지, 열쇠 반환 제안을 날짜가 보이게 캡처해 보관합니다.
2. 사정 통지 기록 새 집 계약·잔금일·전세대출 만기를 임대인에게 알린 메시지를 따로 모아 둡니다.
3. 손해 영수증 정리표 날짜 / 항목 / 지출액 / 지급처 / 임대인에게 알린 날짜, 다섯 칸으로 정리합니다.
4. 내용증명 반환 기한과 손해 항목을 정리해 보내고, 도달 기록을 함께 보관합니다.

문장 예시는 법률 효과를 보장하는 문구가 아니라 사실관계를 남기는 틀입니다. 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순으로 이어지는 것이 보통이고, 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월 정도를 예상합니다. 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있고 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮다면 가압류를 미리 검토해야 하는 경우도 있습니다.

전세금 반환 지연 손해배상 자주 묻는 질문