01상가 보증금 반환 소송 비용, 네 덩어리로 나누면

상가 보증금 반환 소송 비용은 법원에 내는 접수 비용, 변호사보수, 임차권등기 비용, 판결 뒤 집행비용으로 나누어 보면 구조가 한눈에 보입니다. 네 덩어리는 내는 시점이 다르고, 나중에 임대인에게 넘길 수 있는 근거도 각각 다릅니다. 견적을 비교하거나 예산을 세울 때도 네 칸을 따로 적어 두어야 빠지는 비용이 생기지 않습니다.

임차인이 가장 많이 오해하는 부분은 '이기면 들어간 돈을 전부 돌려받는다'는 기대입니다. 소송비용으로 인정되는 범위와 실제로 쓴 돈 사이에는 차이가 생길 수 있고, 그 차이는 변호사보수에서 가장 크게 벌어집니다. 강제집행에 필요한 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받는 구조라서(「민사집행법」 제53조①), 예납한 집행비용은 그 집행으로 회수되는 금액에서 먼저 정산됩니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자, 부동산·민사 전문)는 상담 첫 단계에서 비용을 '먼저 내는 돈'과 '나중에 넘길 수 있는 돈'으로 나눠 설명합니다. 비용 구조를 미리 알고 시작해야 회수 계획도 현실적으로 세울 수 있기 때문입니다.

02환산보증금 초과 여부가 비용과 절차를 바꾸는 이유

상가 보증금 반환 소송 비용을 따지기 전에 가장 먼저 확인할 것은 내 상가가 환산보증금 이하인지 초과인지입니다. 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않고(제2조① 단서), 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액을 대통령령으로 정하는 비율로 환산한 금액을 포함해 판단합니다(제2조②).

초과 상가에도 적용되는 조문은 제2조③에 열거된 제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조뿐입니다. 이 목록에 보증금 회수에 관한 제5조, 임차권등기명령에 관한 제6조, 소액사건심판법 준용에 관한 제18조가 없으므로 초과 상가에는 세 조문이 적용되지 않습니다.

초과 상가가 비용 면에서 불리해지는 지점은 두 군데입니다. 하나는 임차권등기명령을 쓸 수 없어 점포를 비운 뒤 권리를 지킬 수단을 따로 마련해야 한다는 점이고, 다른 하나는 경매를 신청할 때 점포를 넘겼거나 넘길 준비를 제공했다는 사실(반대의무의 이행 또는 이행의 제공)을 증명해야 집행이 시작된다는 점입니다. 대항력(제3조)은 초과 상가에도 적용되지만, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권(제5조②)은 열거 목록에 없습니다.

환산보증금 판단은 계약서의 보증금·차임과 그 뒤의 변경 합의서를 모두 놓고 해야 정확합니다. 차임을 올린 합의서 한 장 때문에 결론이 바뀌는 경우도 있으니, 판단이 애매하면 서류를 보고 확인하는 편이 안전합니다.

03임대보증금반환소송비용 중 상대에게 받아낼 수 있는 것과 못 받는 것

임대보증금반환소송비용 중 임대인에게 넘길 수 있는 것은 법이 소송비용·집행비용·등기비용으로 정한 항목이고, 넘기는 방법도 항목마다 다릅니다. 아래 표는 임차인이 승소한 경우를 전제로 한 일반적인 구조입니다. 일부패소의 경우에 당사자들이 부담할 소송비용은 법원이 정하고, 사정에 따라 한쪽 당사자에게 전부를 부담하게 할 수도 있습니다(「민사소송법」 제101조).

소송비용액 확정결정을 신청할 때에는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 하고(제110조②), 그 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(제110조③). 영수증·납부확인서·보수 약정서를 처음부터 한 파일로 모아 두는 습관이 비용 회수의 출발점입니다.

04비용 결론이 갈리는 세 지점

같은 상가 보증금 사건이라도 비용이 얼마나 들고 얼마나 돌아오는지는 세 지점에서 갈립니다. 각 지점은 계약서와 그동안 주고받은 문자를 봐야 판단할 수 있는 부분이라, 내 사건이 어느 쪽인지 먼저 표시해 두면 상담 시간도 줄어듭니다.

세 갈림길 중 하나라도 판단이 서지 않으면 계약서와 문자 내역을 보고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

05상가보증금반환소송셀프의 줄어드는 비용과 위험

상가보증금반환소송셀프, 즉 임차인 본인이 직접 소송을 하는 것은 가능하고 그만큼 변호사보수가 들지 않습니다. 다만 다른 사람에게 맡길 경우 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없습니다(「민사소송법」 제87조). 지인이나 업체에 소송 진행을 통째로 맡기는 방식은 원칙적으로 허용되지 않는다는 뜻입니다.

셀프 소송으로 줄어드는 것은 변호사보수 하나이고 인지·송달료, 등기 비용, 집행 비용은 그대로 듭니다. 반대로 아래 네 지점에서 실수하면 받을 수 있던 이자가 줄거나 집행 단계에서 다시 보정하는 비용이 생길 수 있습니다.

셀프 소송이 맞는 경우는 임대인이 금액을 다투지 않고, 환산보증금 이하 상가로 절차가 단순하며, 회수 대상 재산도 분명할 때입니다. 공제 다툼이 있거나 초과 상가라면 절차 설계를 한 번 점검받은 뒤 진행하는 편이 전체 비용을 줄이는 길일 수 있습니다.

06상가 보증금 반환소송 기간과 상가보증금반환소송절차

상가보증금반환소송절차는 내용증명 → 임차권등기명령(환산보증금 이하) → 소송 → 강제집행 순서이고, 상가 보증금 반환소송 기간은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 일반적인 흐름입니다. 단계마다 드는 비용의 성격이 다르므로 단계별로 영수증을 나눠 보관합니다.

보증금 반환 소송 기간을 좌우하는 변수는 소장이 한 번에 송달되는지, 임대인이 공제 항변으로 다투는지, 감정이 필요한지입니다. 세 가지가 겹치면 기일이 늘고 비용도 함께 늘어납니다. 지급명령은 권하지 않습니다. 임대인이 금액을 전부 인정하는 예외적인 경우가 아니라면 이의신청으로 소송에 넘어가 시간과 비용이 이중으로 들 수 있기 때문입니다. 가압류는 임대 건물의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 검토할 수단입니다.

07상가보증금반환소송이자는 언제부터 얼마의 기준으로 붙나요?

상가보증금반환소송이자는 소장 송달을 기준으로 두 구간으로 나뉩니다. 이자 있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%이고(「민법」 제379조), 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다(제397조①).

소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니합니다(제3조②). 임대인의 공제 주장이 일부 타당하다고 인정되면 그 범위에서는 높은 이율이 붙지 않는다는 의미입니다.

임대인과 임차인이 상인인 상가 임대차에서는 민법이 아니라 상법상 이율이 문제될 여지가 있지만, 어느 쪽이 적용되는지는 계약의 성격과 당사자에 따라 다투어질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 또 보증금 반환과 점포 인도가 동시이행 관계인 만큼, 지연손해금이 언제부터 붙는지는 점포를 넘겼는지에 따라 달라질 수 있습니다.

08상가 보증금 반환 소송 비용 자주 묻는 질문