판결문이나 지급명령이 확정되었는데도 임대인이 이행하지 않으면, 확정된 집행권원에 근거해 부동산 강제경매로 진행할 수 있습니다. 이때는 임대인의 재산(주택, 오피스텔 등)에 대해 경매개시신청을 하고, 법원에서 매각이 이루어진 뒤 배당절차에서 보증금을 회수하게 됩니다.

대항력은 전입신고와 실제 거주를 갖춘 다음 날부터 발생하고, 확정일자가 있으면 경매에서 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만, 매각 후 보증금을 받기 위해서는 배당요구서를 배당요구 종기 내에 제출해야 하며, 상황에 따라 점유 인도 요건이 문제될 수 있습니다. 금액 한도가 있는 소액임차인 최우선변제 대상 여부는 지역·시기에 따라 다르므로 반드시 사전에 확인하세요.

보증금을 받지 못한 채 이전해야 하는 경우, 임차권등기명령을 통해 주소를 옮겨도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 이미 대항력이나 확정일자를 갖춘 상태에서 등기를 하면 그 효력이 계속 이어지는지가 쟁점이 되는데, 일반적으로 기존에 취득한 권리는 유지되므로 경매 배당에서 보호 범위를 지키는 데 유리합니다.

① 내용증명으로 반환기일과 금액, 계좌를 명확히 고지한다. ② 확정 판결 또는 확정 지급명령을 받아 집행권원을 확보한다. ③ 임대인 명의의 부동산을 특정해 강제경매를 신청한다. ④ 공고문을 확인해 배당요구를 종기 내에 제출한다. ⑤ 이사가 필요하면 임차권등기명령으로 권리를 보전한다. ⑥ 배당표 열람으로 배당순위와 부족분을 점검하고, 부족 시 추가 집행(예: 채권추심)을 검토한다.

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