임차권 설정과 전세권 설정 헷갈릴 때 바로 쓰는 차이와 선택 기준
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임차권 설정과 전세권 설정 헷갈릴 때 바로 쓰는 차이와 선택 기준
상황별 선택 기준과 실제 진행 흐름을 한 번에 정리했습니다. 보증금 회수에 꼭 필요한 개념을 쉽고 또렷하게 확인하세요.
임차권 설정은 통상 임대차가 종료되었는데 보증금이 반환되지 않을 때 법원에 신청하는 임차권등기명령을 통해 등기부에 임차권을 올려 놓는 절차를 말합니다. 이렇게 되면 이사를 가더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어 보증금 회수에 유리합니다. 반면 전세권 설정은 계약 단계에서 소유자 동의로 등기부에 물권을 설정해 두는 방식으로, 부동산 전부에 대해 전세금의 우선변제를 받을 권리가 발생합니다. 규모가 큰 보증금이거나 협상력이 있을 때 미리 설정해 두면 분쟁 예방에 효과적입니다.
간단히 정리하면, 계약 전·초기에는 설정 동의가 가능할 때 전세권을 고려하고, 계약 종료 후 보증금이 돌아오지 않으면 임차권등기명령으로 임차권을 설정해 권리와 순위를 지키는 선택이 합리적입니다.
임차권 설정(임차권등기명령)
- 임대차 종료 후 보증금 미반환 시 법원에 신청
- 등기 후 이사하더라도 종전 주택의 대항력·우선변제권 유지
- 보증금 회수를 위한 신속한 절차로 활용
전세권 설정
- 계약 단계에서 소유자 동의로 등기하는 물권
- 등기부에 전세금·존속기간 등이 기재되어 강한 담보력
- 존속기간 종료 시 인도·말소서류 교부와 전세금 반환이 동시이행
임차권 설정(임차권등기명령)
- 임대차 종료 및 보증금 미반환 확인
- 관할 법원에 신청서 제출(임대차계약, 전입·확정일자 등 입증자료)
- 결정 정본 수령 후 등기 절차 진행
등기 후 이사해도 기존 주택에 대한 권리 순위가 유지되므로, 경매·배당 단계에서 보증금 회수 가능성이 커집니다.
전세권 설정
- 소유자와 전세권 설정에 합의 및 계약서에 명시
- 등록면허세 등 공과 납부 후 등기소에 접수
- 등기부에 전세금·존속기간 등 기재 완료
존속기간 종료 시에는 인도 및 말소서류 교부와 전세금 반환이 동시에 이루어지는 구조이므로 분쟁 예방에 유리합니다.
- 확정일자와 전입·인도의 요건을 먼저 갖춰야 우선변제권을 챙길 수 있습니다.
- 전세권은 설정 동의가 필요하므로 계약 전에 협의해야 하며, 등기부 기재사항(전세금·범위·존속기간 등)이 명확해야 합니다.
- 임차권등기 후에는 주소 이전이 가능하지만, 이후의 배당요구·경매 대응 등 후속 절차를 놓치지 않아야 합니다.
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