집주인이 전세금 안 돌려줄 때 지금 당장 해야 할 4단계 체크리스트
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집주인이 전세금 안 돌려줄 때 지금 당장 해야 할 4단계 체크리스트
기다리면 해결되지 않습니다. 내용증명으로 의사표시를 남기고, 임차권 등기명령으로 권리를 지키며, 지급명령·소송과 보증보험까지 단계적으로 진행하세요.
1. 만기·해지 의사를 서면으로 통지하고 기록을 확보
계약만료가 다가오는데도 임대인이 반환을 미루거나 연락을 피한다면, 먼저 문자·카톡·이메일로 재계약 의사 없음과 보증금 반환 요구를 분명히 남기세요. 전화만으로는 입증이 어렵습니다. 답이 없거나 지연이 계속되면 내용증명으로 동일한 요구를 반복해 두는 것이 안전합니다. 통지 시점, 임대차계약서 사본, 확정일자와 전입신고 내역은 함께 보관하면 이후 절차에서 강력한 증빙이 됩니다.
2. 이사 전후 임차권 등기명령으로 대항력·우선변제권 유지
임대차가 끝났는데 보증금이 안 돌아오면, 관할 법원에 임차권 등기명령을 신청해 보증금 반환청구권을 등기부에 표시할 수 있습니다. 이를 통해 이사(전출)하더라도 대항력과 우선변제권을 이어가며, 경매 시 배당순위에서 불리해지는 일을 막을 수 있습니다. 등기 후에는 열쇠 인도, 공과금 정산 등 인도 절차를 차분히 정리하세요.
3. 빠른 법원 절차 선택 지급명령 또는 반환소송
금전 청구에 특화된 지급명령은 서류 심사 중심이라 신속하고, 임대인이 이의하지 않으면 확정되어 강제집행의 기초가 됩니다. 다툼이 예상되거나 주소 송달이 어렵다면 곧바로 전세보증금 반환 소송을 검토하세요. 필요한 경우 가압류로 임대인의 예금·부동산을 보전해 두는 전략이 실효적입니다. 절차마다 준비서류와 송달 관리가 승패를 가릅니다.
4. 전세보증보험 이행청구와 경매·배당으로 회수 마무리
보증에 가입되어 있다면 HUG·HF·SGI 등에 이행청구를 검토하세요. 전세계약서(확정일자 포함), 신분증 사본 등 기본서류가 필요합니다. 보증 미가입·보증사고로 이어진 경우에는 확정판결(또는 지급명령 확정)을 근거로 강제경매를 신청해 배당을 받는 수순으로 진행합니다. 절차 전반에서 우선변제권 유지와 배당요구 기한을 놓치지 않는 것이 핵심입니다.
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