전세사기 내용증명 반송됐을 때 해결 순서 5단계 도달 인정부터 공시송달까지
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전세사기 내용증명 반송됐을 때 해결 순서 5단계
봉투가 되돌아왔다면, 원인 확인 → 주소 보정 → 도달 판단 → 절차 전환까지 한 번에 정리합니다. 임차인 관점의 실전 체크리스트입니다.
반송 봉투를 받았다면 무엇을 먼저 확인할지
되돌아온 등기 겉면에는 폐문부재, 수취인부재, 수취거절, 주소불명, 이사불명 등 사유가 기재됩니다. 우체국 등기조회에서 배달 이력과 반송 사유를 다시 확인하고, 봉투는 개봉하지 말고 보관하십시오. 다음 단계에서 핵심은 도달이 인정되는 경우인지와 주소 보정이 필요한지를 즉시 가르는 것입니다. 전세계약 만기 통보나 보증금 반환 요구처럼 ‘언제 상대방에게 의사가 도달했는지’가 중요한 사안이라면 더더욱 정확한 기록과 증빙(등기 조회 화면 PDF 저장, 배달증명 신청 등)을 남겨두셔야 합니다.
임차인을 위한 5단계 로드맵
배달 이력 보관 · 우체국 등기 조회 화면을 PDF로 저장하고 배달증명을 신청해 두십시오. 반송 봉투는 스티커·표시가 보이도록 보관합니다.
주소 보정 · 전세 계약서·반송 봉투를 지참해 주민센터에서 집주인 주민등록초본(주소변동 포함) 발급이 가능한지 문의한 뒤, 확인된 최종 주소지로 다시 발송합니다.
도달 판단 · 수취거절은 의사표시가 상대방에게 사실상 전달 가능한 상태에 있었다면 도달로 취급될 수 있습니다. 반면 주소불명·이사불명처럼 그 장소에 상대방이 없는 사유는 도달로 보기 어렵습니다.
절차 전환 · 재발송에도 반송이 계속되면 의사표시의 공시송달 또는 지급명령·소송으로 전환합니다. 기한이 중요한 사안이라면 지체 없이 절차를 밟으십시오.
권리 보호 장치 · 보증금 미반환이 이어지면 임차권등기명령을 병행해 대항력과 우선변제권을 지키는 방안을 검토하십시오.
‘도달’이 핵심입니다
수취거절처럼 상대방이 받을 수 있는 상태에서 고의로 거부했다면 의사표시가 도달한 것으로 평가될 여지가 있습니다. 반면 폐문부재·수취인부재는 일시적 가능성이 있어 재시도나 시간 조정이 유효하고, 주소불명·이사불명이면 초본을 통한 주소 확인이 선행되어야 합니다. 도달이 어렵거나 반복 반송이 이어지면 공시송달로 통지 효과를 발생시킨 뒤, 필요 시 지급명령·소송으로 넘어가 보증금 반환을 압박하십시오. 진행과 동시에 증빙(반송 봉투, 등기조회, 배달증명, 초본)을 한데 묶어 관리해 두면 이후 절차가 간결해집니다.
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