전세금 못받을때 대부분은 무엇부터 할지를 묻지만, 법적으로 더 의미 있는 첫 질문은 이 집 하나로 내 보증금이 감당되느냐입니다. 새 세입자가 들어와야 준다는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 법이 정한 반환 조건이 아니며, 판단 기준은 임대차계약서와 「주택임대차보호법」(이하 주임법), 「민사집행법」입니다. 집값과 앞 순위 권리의 크기에 따라 필요한 수단이 달라지므로, 아래에서는 내 사건의 구간을 판정하고 구간별로 수단을 고르는 방법을 정리합니다.

전세금 못받을때, 회수 가능성 세 구간 판정법

전세금 못받을때의 회수 가능성은 집의 예상 처분 가격에서 내 앞 순위 권리 합계를 뺀 몫이 내 보증금보다 큰지 작은지로 가늠합니다. 경매로 가면 집은 매각대금이라는 하나의 돈 덩어리가 되고, 그 돈은 순위가 앞선 권리자부터 차례로 나눠 갖기 때문입니다. 앞선 권리가 크면 집값이 높아도 내 몫이 줄고, 앞선 권리가 작으면 집값이 다소 낮아도 보증금 전부를 기대할 여지가 생깁니다.

임차인의 자리를 정하는 기준일은 두 가지 요건으로 만들어집니다. 주임법 제3조 제1항에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력이 생기고(전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다), 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 때 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 두 요건이 모두 갖춰진 시점을 기준으로 등기부 권리와 선후를 따진다는 것이 대법원 판결 취지이므로, 전입 다음 날과 확정일자 중 늦은 쪽을 내 기준일로 적어 둡니다.

임차인이 오늘 할 1차 조치는 등기사항증명서를 새로 떼어 아래 네 칸을 보는 것입니다. 계약 때 받은 사본으로는 그 뒤 들어온 가압류나 경매개시결정을 알 수 없습니다.

네 칸을 확인했다면 앞 순위 권리를 더해 집의 예상 처분 가격과 비교합니다. 경매 매각가는 시세보다 낮게 정해질 수 있고 집행 비용도 먼저 빠지므로 여유를 두고 계산합니다.

표의 판정은 출발점입니다. 시세 자료가 엇갈리거나 앞선 권리의 실제 채권액을 알 수 없다면 한 칸 아래 구간을 기준으로 대비합니다.

구간 1 충분 — 임차권등기 → 소송 → 경매로 순위를 지키며 회수

구간 1은 집 하나로 보증금 회수가 충분히 예상되는 경우로, 핵심은 이미 가진 순위를 지키면서 판결이라는 집행권원을 확보하는 것입니다. 집의 담보 여력이 넉넉하다면 다른 재산을 찾아 묶기보다 내 우선변제권을 유지하는 일이 먼저입니다.

구간 1에서도 경매는 마지막 카드입니다. 판결 뒤 임대인이 집을 팔거나 대출을 받아 돌려주는 경우도 있으므로, 곧바로 경매로 갈지 협의할지는 임대인의 태도를 보고 정합니다.

구간 2 빠듯 — 배당 순서와 최우선변제가 결과를 가릅니다

구간 2는 앞 순위 권리를 빼고 남는 몫이 보증금과 비슷해 매각가와 배당 순서에 따라 결과가 갈리는 경우입니다. 전세금 못돌려받을때 손실이 가장 자주 생기는 구간이라, 내 자리를 정확히 확인하고 배당 절차에서 권리를 빠짐없이 주장하는 것이 핵심입니다. 먼저 이름이 비슷한 두 제도를 구분합니다.

최우선변제는 앞선 근저당이 있어도 보증금 중 일정액을 먼저 받게 해 주는 장치라 구간 2·3에서 특히 중요합니다. 다만 대상과 금액은 대통령령의 기준으로 판단하므로, 내 보증금이 해당하는지는 계약 내용과 등기부를 놓고 따로 따져 봐야 합니다.

다른 채권자가 이미 경매를 신청했다면 배당요구 종기가 가장 중요한 날짜가 됩니다. 민사집행법 제84조 제1항에 따라 집행법원은 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하고, 민사집행법 제88조 제1항은 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정합니다. 배당요구가 필요한 임차인이 종기를 넘기면 배당에서 빠질 수 있으므로, 경매 공고를 확인하는 즉시 권리신고와 배당요구를 마칩니다.

선순위 대항력을 가진 임차인은 배당요구 여부에 따라 매수인이 인수할 부담이 달라질 수 있습니다. 그런 경우 배당요구를 한 채권자는 종기가 지난 뒤에 배당요구를 철회하지 못하므로(민사집행법 제88조 제2항), 배당을 받을지 매수인에게 대항할지를 신청 전에 정리해 두어야 합니다.

전세금 못받을 때 가압류가 필요한 경우와 필요 없는 경우는?

전세금 못받을 때 가압류는 임대 부동산만으로 보증금이 모자라고 임대인의 다른 재산을 알고 있을 때 필요성이 커지며, 집 하나로 충분히 회수되는 구간에서는 대개 필수 절차가 아닙니다. 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있는 절차라서(민사집행법 제276조 제1항), 묶어 둘 재산이 있어야 의미가 생깁니다.

구간 3에서 특히 기억할 점은 내가 경매를 신청해도 매각 자체가 막힐 수 있다는 것입니다. 민사집행법 제91조 제1항은 압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 않다는 것이 인정된 경우가 아니면 부동산을 매각하지 못한다고 정합니다. 그래서 앞 순위 권리가 큰 집에서는 임대인의 다른 재산이 실질적인 회수 경로가 되기도 합니다.

가압류를 했다면 아래 조문상 기한을 차례로 확인합니다.

전세금못받으면 가압류부터 해야 한다는 말이 흔하지만, 묶을 재산이 없거나 집 하나로 충분한 구간에서는 시간과 담보 부담만 늘 수 있습니다. 법원이 담보 제공을 조건으로 가압류를 명할 수 있으므로 실익을 먼저 따져 봅니다.

전세금 못받고 이사갈때 무엇을 지켜야 하나요?

전세금 못받고 이사갈때는 임차권등기명령을 신청한 뒤 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인하고 나서 전출하는 것이 원칙입니다. 주임법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 아니합니다.

가장 흔한 실수는 법원 결정문을 받은 것만으로 이사를 하는 것입니다. 결정과 등기 기입 사이에 주민등록을 옮기면 대항력이 끊길 위험이 있습니다. 임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제8항).

• 을구에 임차권등기가 기입된 등기사항증명서를 새로 발급해 보관합니다.
• 전출일과 집을 비운 날을 기록하고, 열쇠·비밀번호 인계는 문자로 남깁니다.
• 새 집 잔금일이 급하다면 잔금 전에 등기 기입 여부부터 확인합니다.

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없으므로(주임법 제3조의3 제6항), 임대인은 새 세입자를 구하기가 어려워지고, 그 점이 반환 협의를 앞당기기도 합니다.

보증보험에 가입했다면 무엇부터 확인하나요?

전세보증금 반환보증에 가입한 임차인은 소송이나 가압류보다 보증기관의 이행청구 요건과 일정을 먼저 확인하는 것이 순서입니다. 주택도시보증공사(HUG)·서울보증보험(SGI) 등 보증기관마다 약관상 서류와 선행 절차가 달라, 임차권등기나 종료 통지 시점도 보증서와 약관 기준으로 맞춰야 합니다. 기준과 기간은 상품과 가입 시점에 따라 다를 수 있습니다.

보증기관 같은 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계합니다(주임법 제3조의2 제7항). 이행이 거절되거나 일부만 해당하면 다시 세 구간 판정으로 돌아가 수단을 고릅니다.

전세금반환소송, 자주 묻는 질문 3가지