STEP 01 · 위치 판정전세집 경매 낙찰, 내 자리를 정하는 두 칸(대항력 × 배당요구)

전세집 경매 낙찰 이후 임차인의 위치는 대항력의 순위와 배당요구 여부라는 두 칸을 겹쳐 보면 정해집니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않았더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정합니다. 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.

첫째 칸은 그 대항력이 생긴 날이 등기부의 가장 앞선 근저당권·가압류 같은 권리보다 앞서는지입니다. 대항력이 앞서면 주임법 제3조의5 단서에 따라 보증금이 모두 변제되지 아니한 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 대항력이 뒤에 있으면 같은 조 본문에 따라 임차권은 임차주택의 경락에 따라 소멸합니다.

둘째 칸은 배당입니다. 「민사집행법」(이하 민집법) 제88조 제1항은 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 하고, 제148조 제2호는 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자를 배당받을 채권자로 정합니다. 종기는 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정합니다(제84조 제1항). 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 권리를 가진 경우처럼 제148조의 다른 호에 해당하는지는 등기부로 따로 확인합니다.

네 칸 가운데 어디에 있는지는 날짜 세 개로 판정합니다. 아래 갈림길은 같은 낙찰 소식을 들은 임차인이라도 결론이 달라지는 지점입니다.

세 가지 중 하나라도 날짜가 겹치거나 기억이 흐릿하다면, 등기사항증명서와 전입 기록을 함께 놓고 판단해야 정확합니다 — 무료 전화상담 02-591-5662

STEP 02 · 남은 일정전세 집 경매 절차 — 낙찰 뒤 남은 순서

전세 집 경매 절차에서 낙찰은 끝이 아니라 매각허가와 대금 납부, 배당으로 이어지는 중간 지점입니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 하며(민집법 제142조 제1항), 매수인은 그 기한까지 매각대금을 지급하여야 합니다(같은 조 제2항).

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득합니다(제135조). 매수인이 매각대금을 지급하면 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하여야 하고(제146조), 배당기일의 3일 전에는 배당표원안을 작성해 법원에 비치하여야 합니다(제149조 제1항).

매수인이 대금지급기한까지 대금을 내지 않으면 절차가 달라지고 일정이 늘어날 수 있습니다. 그래서 낙찰 소식을 들은 날에는 매각허가결정이 확정됐는지, 대금이 납부됐는지를 사건 기록으로 먼저 확인하는 편이 정확합니다.

STEP 03 · 배당 점검전세집 경매 낙찰 후 대응 — 배당표 확인과 이의

전세집 경매 낙찰 후 대응의 중심은 배당기일 전에 배당표원안을 열람해 내 보증금이 어느 순위로 잡혔는지 확인하는 일입니다. 민집법 제151조 제3항은 기일에 출석한 채권자는 자기의 이해에 관계되는 범위 안에서는 다른 채권자를 상대로 그의 채권 또는 그 채권의 순위에 대하여 이의할 수 있다고 정합니다. 배당요구를 한 임차인도 배당받을 채권자로서 이 지위에서 이의를 검토합니다.

배당기일의 이의는 말로 끝나지 않습니다. 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 하고(제154조 제1항), 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 봅니다(같은 조 제3항). 배당기일에 이의할 계획이라면 소장 준비도 함께 시작해야 합니다.

전세 집 경매 낙찰 후 임차인이 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치는 서류에서 볼 칸을 정해 두는 것입니다. 매각물건명세서에는 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술이 적힙니다(제105조 제1항 제2호).

• 매각물건명세서 — 내 전입일·확정일자·보증금이 진술란에 맞게 적혔는지, 매각으로 효력을 잃지 않는 권리 칸에 무엇이 있는지
• 등기사항증명서 — 가장 앞선 근저당권·가압류의 접수일과 내 전입일 다음 날 비교
• 사건 기록 — 배당요구서 접수일이 종기 이전인지, 배당기일 통지를 받았는지
• 준비 서류 — 확정일자 받은 임대차계약서 원본, 전입 이력이 나오는 주민등록초본, 보증금 이체 내역

목록의 날짜가 서로 맞지 않는다면 배당표가 확정되기 전에 바로잡을 수 있는지부터 확인합니다.

STEP 04 · 매수인 대응매수인이 나가 달라고 하면? 인도명령과 대항할 수 있는 권원

매수인이 집을 비워 달라고 할 때 임차인이 먼저 확인할 것은 내가 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하고 있는지입니다. 민집법 제136조 제1항은 법원이 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다고 정하면서, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다.

임차인처럼 채무자 및 소유자 외의 점유자에게 인도명령을 하려면 법원은 그 점유자를 심문하여야 합니다(같은 조 제4항). 다만 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니합니다. 인도명령 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있습니다(같은 조 제5항).

심문 기회가 오면 전입일·확정일자·배당 내역을 정리해 내 점유가 어떤 권원에 기초하는지 서면으로 설명하는 것이 좋습니다.

STEP 05 · 남는 채권대항력 없는 임차인이 배당이 부족할 때 남는 채권은?

대항력 없는 임차인이 배당에서 보증금을 다 받지 못했다면, 남은 보증금은 종전 임대인에게 청구할 보증금반환채권으로 남는 것이 기본 구조입니다. 경락으로 소멸하는 것은 매수인과의 관계에서의 임차권이고, 임대차계약을 맺은 임대인의 보증금 반환 책임까지 경매가 대신 정리해 주지는 않습니다.

회수 순서는 배당표 확정으로 부족분을 정리한 뒤 전세금반환소송을 제기하고, 판결로 종전 임대인의 다른 재산에 강제집행(부동산 경매·채권압류 및 추심·동산압류)을 하는 흐름입니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월을 예상합니다. 종전 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 판결 전에 가압류가 필요한지도 함께 검토합니다.

법도 전세금반환소송센터 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자, 부동산·민사 전문, 공인중개사)와 상담할 때는 확정된 배당표와 등기사항증명서를 함께 준비하면 부족분 청구 순서를 빠르게 정할 수 있습니다.

STEP 06 · 소액 보증금최우선변제 대상인지는 무엇으로 확인하나요?

최우선변제는 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받는 권리로, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 주임법 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 합니다(제8조 제1항). 근저당권보다 전입이 늦은 임차인에게도 열려 있을 수 있어, 대항력이 뒤에 있는 칸에서 특히 먼저 확인할 항목입니다.

우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하되, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못합니다(같은 조 제3항). 구체적인 대상 여부는 대통령령으로 정해지는 사항이라 내 사건에 적용되는 기준을 따로 확인해야 합니다.

최우선변제 대상이라도 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 배당받을 채권자가 되는 구조는 같습니다(민집법 제148조 제2호). 경매신청 등기일과 전입일, 배당요구 접수일을 한 줄에 적어 보면 해당 여부를 가늠하기 쉽습니다.

STEP 07 · 이사 시점전세집 경매 넘어가면 이사는 언제 해야 하나요?

전세집 경매 넘어가면 이사 시점은 배당을 받는 구조와 함께 정해야 합니다. 주임법 제3조의2 제3항은 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 우선변제로 배당을 받으려면 결국 집을 넘겨야 한다는 뜻입니다.

반대로 배당이 정리되기도 전에 서둘러 이사와 전출을 하면 대항력의 기초인 점유와 주민등록이 사라집니다. 대법원 판결은 주택의 인도와 주민등록이 대항력을 취득할 때뿐 아니라 유지하기 위해서도 계속 갖춰져 있어야 한다는 취지입니다. 이사 날짜는 배당기일, 배당이의 가능성, 매수인과의 인도 협의를 한꺼번에 놓고 정합니다.

가상의 예로, 전입일이 근저당권보다 늦은 임차인이 종기 전에 배당요구를 해 두었다면 배당표를 확인하고 매수인과 인도 날짜를 맞춘 뒤 배당금을 받는 흐름이 됩니다. 같은 임차인이 배당요구를 하지 않았다면 배당에서 빠질 수 있어, 이사 일정보다 종전 임대인에 대한 청구 준비가 먼저가 됩니다.

FAQ전세집 경매 낙찰, 자주 묻는 질문