전세금 안줄때, 되돌리기 어려운 실수 7가지 먼저 보기

전세금 안줄때 임차인이 하는 실수는 대부분 빨리 끝내고 싶은 마음에서 나옵니다. 이사 날짜는 다가오고 집주인은 조금만 기다려 달라고 하니, 일단 짐을 빼거나 집주인 말에 맞춰 주는 답장을 보내게 됩니다. 문제는 그중 몇 가지는 한 번 하고 나면 법적 지위가 바뀌어 되돌리기 어렵다는 점입니다.

아래 자가 점검표에서 해당하는 번호를 표시해 두고 그 소제목부터 읽으면 됩니다.

표의 1·2번은 대항요건 문제이고, 3·4번은 증거 문제, 5~7번은 시간과 재산 문제입니다. 1·2번은 임차권등기 기입 확인 하나로 대부분 막을 수 있고, 3·4번은 답장 문장을 바꾸는 것만으로 위험을 줄일 수 있습니다. 실수 하나가 다른 실수를 부르는 경우가 많으므로, 전세금 안줄때는 순서대로 하나씩 지워 나가는 방식이 가장 안전합니다.

세 갈림길 중 하나라도 해당하면 계약서와 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

전세 이사 전세금 안줄 때 실수 1·2 — 등기부 확인 전 전출, 열쇠·비밀번호부터 넘기기

전세 이사 전세금 안줄 때 가장 큰 실수는 임차권등기가 등기부에 기입되기 전에 주민등록을 옮기는 것입니다. 주임법 제3조 제1항에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 대항력을 갖습니다. 같은 법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다.

대법원 판결은 대항요건이 취득할 때뿐 아니라 계속 유지되어야 한다는 취지입니다. 임차인이 보증금을 받기 전에 전출하면 대항력과 우선변제권의 기초가 끊기고, 그 사이 집에 새로 설정된 권리보다 뒤로 밀릴 위험이 생깁니다. 이사를 미룰 수 없는 사정이 있어도 전출 시점만큼은 등기 기입 확인 뒤로 두어야 합니다.

열쇠와 현관 비밀번호를 먼저 넘기는 것도 같은 문제를 낳습니다. 주택의 인도, 곧 점유가 임대인에게 넘어가면 대항요건의 한 축이 사라질 수 있고, 보증금 반환과 집 인도가 맞물린 관계에서 임차인이 먼저 자기 몫을 다 이행해 버린 셈이 됩니다. 짐을 빼더라도 열쇠 반납은 보증금 수령이나 등기 기입 확인과 묶어 두는 편이 안전합니다.

주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 제5항은 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정하고, 제8항은 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 집주인의 동의는 필요 없고, 신청을 기각하는 결정에는 임차인이 항고할 수 있습니다(제4항).

주의할 점은 임대차가 끝나기 전에는 신청할 수 없다는 것입니다. 이사일이 만기 직후라면 결정과 등기 기입까지 일정이 빠듯할 수 있으므로, 결정이 났다는 통지만 믿지 말고 등기사항전부증명서에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 움직여야 합니다.

집주인 전세금 안줄때 실수 3 — '새 세입자 들어오면 준다'에 동의하는 답장

집주인 전세금 안줄때 가장 흔히 듣는 말은 새 세입자가 들어오면 보증금을 주겠다는 말입니다. 새 세입자를 구하는 일은 임대인의 자금 사정일 뿐이고, 임대차계약서와 법 어디에도 보증금 반환을 새 임차인 입주에 묶는 근거는 없습니다. 관행처럼 굳어 있어도 관행이 곧 법은 아닙니다.

민법 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 계약서의 만기일이 바로 확정한 기한이므로, 임차인은 그 날짜를 기준으로 삼는다는 뜻을 분명히 남기는 편이 유리합니다. 같은 항은 불확정한 기한이 있는 경우에는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다고 따로 정하고 있어, 언제 올지 모르는 새 세입자 입주 시점을 받아들이는 답장은 피하는 것이 좋습니다.

임대인의 사정을 이해한다는 말은 해도 되지만, 반환 기준일은 계약서 만기일이라는 점과 임차인은 집을 비워 줄 준비가 되어 있다는 점은 빠뜨리지 않아야 합니다. 오늘 보낼 반환 요구 문장은 아래 한 줄이면 됩니다.

실수 4 — 공제·분할 합의를 문자로 가볍게 해 주기

보증금에서 수리비나 청소비를 빼겠다거나 몇 번에 나눠 주겠다는 제안에 그렇게 하라고 짧게 답하는 것도 되돌리기 어려운 실수가 될 수 있습니다. 문자 한 줄이 나중에 공제 항목을 인정했다는 근거나 분할 지급 합의로 제시될 수 있기 때문입니다.

분할 지급을 받아들일 생각이라면 각 지급 날짜, 한 번이라도 늦으면 남은 금액 전부를 바로 청구할 수 있다는 약정, 임차권등기 말소와 열쇠 반납 시점 같은 조건을 함께 적어 두어야 다툼이 줄어듭니다. 날짜 없이 형편 되는 대로 나눠 주겠다는 제안을 받아들이면 만기일 기준 청구가 흐려질 수 있습니다.

공제 다툼이 있는 금액만 따로 두고 다툼 없는 금액부터 받는 방법도 있습니다. 다툼 없는 부분을 먼저 받아 두면 남은 다툼의 크기가 줄어 소송 여부를 판단하기도 쉬워집니다.

지연손해금은 언제부터 붙나요? 놓치지 않는 기록 남기기

전세금 지연손해금은 계약서상 만기, 곧 기한이 도래한 때부터 문제되지만, 임대인이 동시이행을 내세우면 임차인이 집을 비워 줄 준비를 했다는 기록이 있어야 주장하기 쉽습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

대법원 판결은 임대차가 끝날 때 임대인의 보증금 반환과 임차인의 주택 인도가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 임대인은 임차인이 집을 비워 줄 준비를 하지 않았다고 맞설 수 있으므로, 만기 전후에 보증금을 주면 언제든 집을 비워 주겠다는 통지와 이사 준비 상황을 남겨 두면 이 항변에 대응하기 쉬워집니다.

「소송촉진 등에 관한 특례법」(소송촉진법) 제3조 제1항은 금전채무의 이행을 구하는 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율을 적용하도록 정합니다. 다만 제2항은 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 소장 접수를 미루면 이 기산점도 함께 늦어지므로 막연히 기다리는 기간이 길수록 임차인에게 불리합니다.

실수 5·6 — 지급명령부터 내거나 연락두절이라고 손 놓기, 전세금 반환 소송 절차는 어떻게 되나요?

전세금 반환 소송 절차는 반환 요구 기록을 남긴 뒤 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행으로 이어지는 것이 기본입니다. 지급명령은 서류만으로 빨리 끝날 것처럼 보이지만 임대인이 이의를 하면 소송으로 넘어가 처음부터 다시 다투게 되어 시간이 더 들 수 있습니다. 임대인이 금액과 반환 의무를 모두 인정하는 예외적인 경우가 아니라면 지급명령을 권하지 않는 이유입니다.

집주인이 전화를 받지 않고 주소지에도 없다고 해서 소송을 못 하는 것은 아닙니다. 「민사소송법」 제194조 제1항은 당사자의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있다고 정하고, 신청할 때에는 그 사유를 소명하여야 합니다(제2항). 연락두절은 소송을 멈출 이유가 아니라 주소 보정과 공시송달 신청을 준비할 이유입니다.

확정판결을 받은 뒤에는 집을 경매에 넘기는 길이 열립니다. 주임법 제3조의2 제1항에 따라 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원으로 임차주택 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니합니다. 다만 경매에서 보증금을 실제로 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 한다는 점(같은 조 제3항)은 따로 챙겨야 합니다.

실수 7 — 집이 팔릴 조짐에도 기다리기만 하기

집이 매물로 나오거나 임대인 명의의 다른 부동산이 정리되는 움직임이 보이는데도 소송 결과만 기다리는 것은 판결 후 집행할 재산을 잃는 실수가 될 수 있습니다. 「민사집행법」 제276조 제1항은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정합니다. 보증금반환채권도 금전채권이므로 판결 전에 임대인 재산을 묶어 둘 수단이 법에 마련되어 있습니다.

다만 가압류가 모든 사건에 필요한 것은 아닙니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮아 그 집만으로는 회수가 불안하고, 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 검토할 가치가 큽니다. 임차인이 대항력을 갖춘 상태에서 집이 팔리면 주임법 제3조 제4항에 따라 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 매각 소식 자체보다 내 대항요건이 유지되고 있는지를 먼저 확인해야 합니다.

가압류 뒤에도 본안 소송은 이어 가야 합니다. 「민사집행법」 제287조 제1항에 따라 채무자인 임대인이 신청하면 가압류법원은 임차인에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기하도록 명하여야 하므로, 가압류와 소장 준비를 함께 진행하는 것이 보통입니다.

오늘 챙길 서류 5종 — 실수를 막는 기본 장비

전세금반환소송까지 가지 않더라도 아래 다섯 가지는 오늘 모아 두는 것이 좋습니다. 임차권등기명령 신청, 내용증명, 소장 작성에 공통으로 쓰이고, 상담할 때도 사건의 출발점을 빠르게 확인하게 해 줍니다.

• 임대차계약서 — 만기일, 보증금, 특약을 확인합니다.
• 확정일자 확인 자료 — 계약서상 확정일자 날인 또는 부여 내역입니다.
• 주민등록초본 — 전입일과 주소 이력이 나오게 발급합니다.
• 등기사항전부증명서 — 최신본으로 소유자와 새로 설정된 권리를 봅니다.
• 통지 기록 — 문자, 내용증명, 통화 뒤 요약 문자를 날짜순으로 모읍니다.

전세금 안줄때 자주 묻는 질문