전세 만기전 통보, 상황 네 가지로 보는 결과표

전세 만기전 통보의 결과는 통보가 집주인에게 언제 도달했는지, 그리고 집주인이 정해진 기간 안에 먼저 통지했는지로 정해집니다. 임차인 쪽 기한은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 하나뿐이고, 「주택임대차보호법」 제6조①은 이 날짜를 기준으로 계약이 만기에 끝나는지, 같은 조건으로 다시 이어지는지를 가릅니다.

법이 임차인에게 요구하는 통보 내용은 갱신하지 않겠다는 뜻입니다. 조건을 바꾸자는 통지는 임대인 쪽 규정이므로, 임차인은 나가겠다는 뜻과 계약을 특정할 정보만 분명하면 됩니다. 아래 표는 임차인이 흔히 처하는 네 상황을 결과와 다음 할 일로 나눈 것입니다.

표에서 보듯 기한을 넘겼을 때 생기는 효과는 계약이 2년 연장되어 그 기간 내내 묶이는 것이 아니라, 집주인 동의 없이도 3개월 뒤 끝낼 수 있는 갱신 계약이 된다는 쪽에 가깝습니다. 「주택임대차보호법」 제6조의2①은 제6조①에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고 있습니다.

반대로 기한 안에 통보했는데 집주인이 반응하지 않는 경우에는 결과가 달라지지 않습니다. 통보의 효력은 집주인의 동의나 답장이 아니라 도달로 생기므로, 임차인이 할 일은 도달을 보여 줄 자료를 갖추는 것입니다.

전세 만기 통보 문자, 늦었는지 판정하는 도달일 기준

전세 만기 통보 문자가 늦었는지는 보낸 날이 아니라 집주인에게 도달한 날로 판정합니다. 민법 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하고 있어, 기한 마지막 날 밤에 보낸 문자라도 도달이 그 뒤로 밀렸다면 기한을 넘긴 것으로 다툼이 생길 수 있습니다.

대법원 판결은 도달을 상대방이 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓인 것으로 보는 취지입니다. 집주인이 실제로 읽었는지까지 요구하는 것은 아니지만, 분쟁이 되면 그 상태를 보여 줄 자료는 통보한 임차인이 갖춰야 합니다.

도달을 보여 주는 자료로는 메신저의 읽음 표시 화면, 집주인의 답장, 통화 뒤 통화로 말씀드린 대로 만기에 나가겠다는 요약 문자 등이 쓰입니다. 기한이 임박했거나 이미 경계선 근처라면 문자와 함께 내용증명을 보내 두는 방법도 있지만, 내용증명은 발송부터 배달까지 시간이 걸리므로 문자·통화 기록과 병행하는 보완 수단으로 보는 편이 안전합니다.

집주인이 답을 안 하면 통보는 효력이 없나요?

집주인이 답을 안 해도 통보가 기한 안에 도달했다면 효력은 그대로 생깁니다. 「주택임대차보호법」 제6조①은 임차인이 기간 안에 통지하는 것을 정하고 있을 뿐, 집주인의 승낙이나 회신을 요건으로 두고 있지 않습니다.

무응답이 문제가 되는 때는 나중에 집주인이 그런 연락을 받은 적이 없다고 말할 때입니다. 그 번호로 월세나 수리 문제를 주고받은 적이 있는지, 계약서에 적힌 연락처와 같은지 등 그 번호가 집주인이 실제로 쓰는 연락처라는 사정도 함께 남겨 두면 도달을 설명하기 수월합니다.

집주인과 아예 연락이 닿지 않고 주소도 알 수 없다면 민법 제113조를 검토합니다. 표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우 의사표시는 민사소송법의 공시송달 규정에 의하여 송달할 수 있으므로, 연락두절이 길어지면 이 방법이 통보의 길이 됩니다.

내 통보가 어느 쪽인지 가르는 갈림길 세 가지

통보를 놓쳤거나 늦었다면, 3개월 해지로 끝내는 순서

전세 만기전 통보를 놓쳤고 집주인도 기간 안에 통지하지 않았다면 계약은 만기에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보지만, 임차인은 그 갱신 계약을 언제든지 해지 통지로 끝낼 수 있습니다. 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기므로(제6조의2②), 늦었다고 2년을 기다릴 필요는 없습니다.

먼저 집주인과 합의할 수 있는지부터 확인합니다. 늦게라도 통보를 받은 집주인이 만기에 끝내는 데 동의하면 합의로 정리할 수 있고, 반환일과 이사일을 문자로 서로 확인해 두면 됩니다. 합의가 되지 않으면 해지 통지를 보내고 3개월을 계산합니다.

가상의 예로 집주인이 이 문자를 6월 10일에 받았다면 그날부터 3개월이 지나는 9월 10일 무렵이 계약이 끝나는 시점입니다. 말일 계산은 민법의 기간 계산 방식에 따라 하루가 갈릴 수 있으므로 이사 날짜를 경계에 딱 붙이기보다 확인을 거쳐 정하는 편이 안전합니다.

만기 전에 늦게 도달한 통보가 그 자체로 제6조의2 해지 통지로 읽히는지, 3개월을 언제부터 세는지는 사안에 따라 다툼이 생길 수 있습니다. 만기가 지나 갱신된 뒤 해지 통지를 한 번 더 보내 두면 계산의 출발점을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.

통보 후 마음이 바뀌면 되돌릴 수 있나요?

통보 후 마음이 바뀌었을 때 되돌릴 수 있는지는 단정하기 어렵고, 집주인과 새로 합의해 문자로 남겨 두는 것이 가장 확실한 방법입니다. 「주택임대차보호법」에는 임차인이 보낸 갱신하지 않겠다는 통지를 거둬들이는 절차가 따로 정해져 있지 않습니다.

계속 살고 싶다면 기간부터 확인합니다. 계약갱신요구는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 해야 하고, 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조의3①②). 먼저 보낸 통보와 반대되는 갱신요구가 받아들여질지는 조문에 정해져 있지 않으므로, 기간 안이라면 갱신을 원한다는 뜻을 다시 밝히고 집주인의 동의를 문자로 받아 두는 것이 안전합니다.

집주인이 먼저 통보했을 때 읽는 법

집주인이 먼저 통보했다면 그 통지가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 왔는지부터 봅니다. 임대인은 이 기간에 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 해야 하고, 기간을 벗어난 통지만으로는 제6조①의 갱신을 막기 어렵다고 볼 수 있습니다.

집주인 통지를 받은 임차인이 계속 살고 싶다면 같은 기간 안에 계약갱신요구권을 행사할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다(제6조의3①). 거절할 수 있는 사유는 제6조의3① 단서 각 호에 정해져 있으므로, 집주인의 말 한마디로 갱신 여부가 정해지는 것은 아닙니다.

통보 뒤 만기까지 할 일과 보증금이 늦어질 때

전세 만기 전 통보를 마쳤다면 만기까지 남은 일은 반환일과 이사일을 하나로 맞추는 것입니다. 보증금을 돌려받을 날짜, 열쇠 반납 방식, 관리비 정산 기준을 문자로 확인해 두면 만기 당일의 다툼이 크게 줄어듭니다.

새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다는 말은 집주인의 자금 사정일 뿐 법이 정한 반환 조건이 아닙니다. 「주택임대차보호법」 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 보고 있으므로, 보증금을 받지 못한 채 임차권등기 없이 짐을 빼고 전출하는 순서는 피해야 합니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로, 통보 시점과 도달 기록이 보증금 회수 일정으로 어떻게 이어지는지를 사건마다 짚어 왔습니다. 처리한 전세금 사건은 450건이 넘습니다.

전세 만기전 통보, 자주 묻는 질문