• 월세 계약이 끝나고 집을 비웠는데 집주인이 보증금 일부 또는 전부를 돌려주지 않는다.
• 집주인이 밀린 월세, 관리비, 도배·장판 비용을 이유로 돌려줄 금액을 크게 깎겠다고 한다.
• 보증금 규모에 비해 소송비용과 기간이 부담스러워 소송을 할지 망설이고 있다.
• 판결을 받아도 집주인이 끝내 안 갚으면 어떻게 받아내는지 미리 알고 싶다.

월세 보증금 소송, 전세금 소송과 같은 점·다른 점 세 가지

월세 보증금 소송은 법적으로 전세금반환소송과 같은 보증금반환청구소송입니다. 매달 월세가 붙어 있든 없든, 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 임대인을 상대로 반환을 구한다는 구조는 똑같습니다. 그래서 전세보증금소송에 관한 설명 대부분이 월세 보증금에도 그대로 통합니다.

같은 점의 핵심은 절차 특례입니다. 「주택임대차보호법」 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 그 결과 소장 부본은 지체 없이 피고에게 송달하여야 하고(제6조), 판사는 「민사소송법」 제256조부터 제258조까지의 규정에도 불구하고 바로 변론기일을 정할 수 있습니다(제7조①). 판사는 필요하다고 인정하면 직권으로 증거조사를 할 수 있고(제10조①), 판결 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있습니다(제11조의2①).

다른 점은 다툼의 중심입니다. 전세금 소송에서는 언제 돌려줄 수 있느냐는 자금 사정이 쟁점이 되는 일이 많지만, 월세 사건에서는 얼마를 빼고 돌려줄 것이냐는 공제 문제가 쟁점이 되는 일이 많습니다. 월세 계약에는 매달 차임과 관리비가 오가기 때문에 연체 차임·미납 관리비·원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다는 주장이 답변서에 자주 등장합니다.

세 번째 차이는 금액 규모에서 오는 절차 선택입니다. 소가가 대법원규칙이 정하는 소액사건 범위에 들어가면 소액사건심판법 자체가 적용되어 이행권고결정이 먼저 나올 수 있습니다. 이행권고결정은 주임법 제13조가 준용하는 조문이 아니라 소액사건에 해당할 때 적용되는 별도 절차이므로, 두 제도를 섞어 이해하지 않는 것이 중요합니다.

공제 다툼부터 정리하기: 연체 차임·관리비·원상복구

월세 사건의 승패는 공제 다툼을 얼마나 미리 정리했느냐에서 갈리는 경우가 많습니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 기간 중은 물론 임대차가 끝난 뒤 목적물을 반환할 때까지 생긴 연체 차임 등 임차인의 채무를 담보하고, 그 채무액은 특별한 사정이 없으면 별도 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다는 취지입니다. 실제로 밀린 월세가 있다면 그 부분은 인정하고 나머지를 청구하는 편이 심리를 짧게 만듭니다.

증명 책임의 방향도 알아 두어야 합니다. 공제할 채권이 생겼다는 사정은 공제를 주장하는 임대인이 증명하고, 이미 낸 차임이라는 사정은 임차인이 계좌 이체 내역 등으로 증명해야 한다는 것이 대법원 판결의 취지입니다.

원상복구 비용은 다툼이 가장 많은 항목입니다. 민법 제654조가 임대차에 준용하는 제615조에 따라 임차인은 목적물을 반환할 때 원상에 회복하여야 합니다. 다만 생활하며 자연스럽게 생기는 사용 흔적까지 임차인 부담인지, 입주 전부터 있던 하자인지는 계약 내용과 사진·입퇴거 점검표에 따라 다퉈질 수 있습니다.

2기 연체 해지는 공제 다툼의 배경으로 등장합니다. 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 임대인이 이 조문으로 해지했다면 임대차가 끝난 시점이 앞당겨질 뿐이고, 연체액을 공제한 나머지 보증금은 여전히 반환 대상입니다.

1차 조치로 아래 보증금 정산표를 직접 채워 보세요. 표의 마지막 칸이 소장에 적을 청구 금액의 출발점이 되고, 답변서가 오면 임대인 주장액을 옆에 적어 차이 나는 항목만 다투면 됩니다.

증거 목록도 함께 묶어 두면 좋습니다. 임대차계약서와 특약, 보증금 이체 내역, 월세 납부 내역, 퇴거 날짜와 열쇠 반환을 알 수 있는 문자, 입주·퇴거 사진, 보증금 반환을 요구한 문자나 내용증명이 기본입니다. 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)도 상담에서 이 목록을 먼저 확인합니다.

월세보증금소송비용, 보증금 반환소송 비용은 누가 부담하나요?

보증금 반환소송 비용은 원칙적으로 패소한 당사자가 부담합니다. 「민사소송법」 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 공제 주장이 일부 받아들여져 임차인이 일부만 이기는 경우에는 판결에서 비용 부담 비율이 따로 정해질 수 있습니다.

월세보증금소송비용은 액수보다 구조로 이해하는 것이 정확합니다. 소장에 붙이는 인지와 송달료는 소가에 따라 달라지고, 변호사 보수는 정해진 범위 안에서만 소송비용으로 인정되며, 판결 뒤 강제집행에 드는 비용은 별도로 정리됩니다.

판결 주문에는 보통 소송비용을 누가 부담하는지만 적히고 액수는 적히지 않습니다. 이때 제1심 법원은 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다(「민사소송법」 제110조①). 신청할 때는 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 하므로(같은 조②) 영수증을 버리지 말고 모아 두세요.

결국 소송을 할 가치가 있는지는 다툼이 있는 공제액, 임대인의 재산 상태, 진행 기간을 함께 놓고 판단해야 합니다. 법도 전세금반환소송센터의 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

어느 법원에 내나요? 논산 월세보증금소송처럼 지역명으로 찾는 분께

월세 보증금 소송은 피고인 임대인의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 내는 것이 기본입니다. 「민사소송법」 제2조는 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하므로, 개인 임대인이라면 보통 그 주소지를 관할하는 법원이 됩니다.

임차인 주소지 법원도 선택지가 될 수 있습니다. 「민사소송법」 제8조는 재산권에 관한 소를 제기하는 경우 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정하고, 민법 제467조②는 변제장소를 따로 정하지 않았다면 특정물인도 이외의 채무변제는 채권자의 현주소에서 하여야 한다고 정합니다. 계약서에 반환 장소 약정이 없다면 보증금을 받을 임차인의 현주소를 관할하는 법원에 낼 수 있는 여지가 생깁니다.

논산 월세보증금소송처럼 지역명으로 검색하는 분은 세 가지를 나눠 보세요. 임대인이 논산에 사는지, 임대한 집이 논산에 있는지, 임차인인 내가 지금 논산에 사는지에 따라 접수할 법원이 달라집니다. 집 소재지는 소송 관할보다 임차권등기명령 신청 법원을 정할 때 기준이 됩니다.

월세보증금 소송한사람들이 흔히 겪는 일

월세보증금 소송한사람들이 공통으로 겪는 흐름은 몇 가지로 정리됩니다. 아래 내용은 특정 사건의 후기가 아니라 진행 과정에서 자주 나타나는 전형적인 장면을 순서대로 묶은 가상의 예입니다.

1. 1소장 부본 송달. 소장 부본은 지체 없이 피고에게 송달하여야 합니다(소액사건심판법 제6조). 임대인이 이사해 주소가 바뀐 경우 송달 단계에서 시간이 걸리는 일이 있습니다.
2. 2답변서의 공제 주장. 연체 차임·원상복구 금액이 이때 처음 구체적으로 등장하는 경우가 많습니다. 미리 만든 정산표가 반박의 기준이 됩니다.
3. 3한 차례 기일을 겨냥한 준비. 판사는 되도록 한 차례의 변론기일로 심리를 마치도록 하여야 하고, 그 목적을 위해 변론기일 전이라도 증거신청을 하게 하는 등 필요한 조치를 할 수 있습니다(제7조②③).
4. 4변론종결 뒤 선고. 판결의 선고는 변론종결 후 즉시 할 수 있어(제11조의2①) 기일 당일 결론을 듣는 경우도 있습니다.
5. 5판결 뒤에도 미지급. 판결이 나와도 임대인이 자발적으로 갚지 않는 경우가 있어, 그때부터는 강제집행 단계로 넘어갑니다.

내 사건이 어느 길로 갈지는 아래 세 갈림길에서 정해집니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·문자·정산표를 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

보증금반환소송 승소후 받는 순서: 예금·급여·부동산

보증금반환소송 승소후에도 임대인이 갚지 않으면 판결을 집행권원으로 강제집행을 합니다. 실무에서는 임대인 재산을 먼저 파악하고, 비교적 빠른 채권 압류를 검토한 뒤, 필요하면 부동산 경매로 넘어가는 순서를 많이 씁니다.

1. 1예금 채권압류·추심. 압류명령이 제3채무자인 은행에 송달되면 압류의 효력이 생깁니다(「민사집행법」 제227조③). 어느 은행 계좌인지 알 때 효과가 큽니다.
2. 2급여 압류. 임대인의 직장을 알면 급여채권을 압류할 수 있지만, 급여채권의 일정 부분은 압류금지채권이라 전액을 압류할 수는 없습니다(제246조① 제4호).
3. 3부동산 강제경매. 임차인이 임차주택에 대해 확정판결 등에 따라 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다(주임법 제3조의2①).
4. 4재산을 모를 때. 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초해 강제집행을 개시할 수 있는 채권자는 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 요구하는 신청을 할 수 있습니다(「민사집행법」 제61조①, 가집행 선고가 붙은 판결 등은 제외).

아직 집에 살고 있는 상태에서 판결을 받으면 주문이 집을 비워 주는 것과 동시에 보증금을 지급하라는 형태로 나올 수 있습니다. 이런 판결로 예금 압류 같은 집행을 하려면 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있습니다(「민사집행법」 제41조①). 그래서 집을 비울 시점과 집행 계획을 함께 짜는 것이 중요합니다.

강제집행에 든 비용은 채무자가 부담하고 그 집행에 의하여 우선적으로 변상을 받으므로(제53조①), 집행 단계의 영수증도 정산 자료로 보관하세요.

전세금반환소송과 월세 보증금 소송, 자주 묻는 질문