• 이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 만기가 몇 달 남았는데 갱신 요구를 언제 보내야 하는지 날짜가 헷갈립니다.
• 갱신하면 몇 년인지, 몇 번까지 쓸 수 있는지 확실히 알고 싶습니다.
• 집주인이 보증금을 올리겠다거나 직접 들어와 살겠다며 갱신을 거부합니다.
• 갱신 뒤 중간에 이사할 수도 있는데, 그때 보증금 받는 날이 궁금합니다.

시계 1 · 행사 창전세 갱신청구권 기간, 언제부터 언제까지 행사하나요?

전세 갱신청구권 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 주임법 제6조의3 제1항은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정하는데, 제6조제1항 전단의 기간이 바로 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 구간입니다. 계약서 만기일 하나로 행사 창의 시작일과 마지막 날을 함께 뽑을 수 있습니다.

임차인이 가장 많이 놓치는 쪽은 끝 날짜입니다. 2개월 전이 지난 뒤 보낸 요구는 갱신요구권 행사로 보기 어렵고, 6개월 전보다 앞서 보낸 요구도 기간 이내의 요구로 인정되지 않을 여지가 있습니다. 마지막 날에 맞추지 말고 미리 보내는 편이 안전합니다.

갱신청구권에는 행사 창 말고도 기간이 네 개 더 붙어 있습니다. 아래 표는 갱신을 요구하는 순간부터 갱신 기간이 끝날 때까지 임차인이 챙겨야 할 다섯 개의 시계를 한 장에 모은 것입니다.

다섯 시계는 기산점이 서로 다릅니다. 행사 창은 만기일, 해지 효력은 임대인이 통지를 받은 날이 출발점입니다.

시계 1의 함정기간 안에 '도달'해야 효력, 전세 갱신청구권 문자와 내용증명

갱신 요구는 임대인이 받아 봐야 효력이 생기는 의사표시입니다. 민법 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하므로, 전세 갱신청구권 기간을 지켰는지는 보낸 날보다 임대인에게 도달한 날을 기준으로 따져질 가능성이 큽니다. 2개월 전 마지막 날에 우편을 부치면 도달은 그 뒤가 되어 기간을 넘길 수 있습니다.

전세 갱신청구권 문자도 쓸 수 있느냐는 질문이 많습니다. 법은 갱신 요구의 방식을 따로 정하지 않았지만, 문자가 실제로 도달했는지와 뜻이 분명한지는 사안별로 다퉈질 수 있어 문자 하나만으로 효력을 단정하기는 어렵습니다. 실무에서는 문자로 먼저 알리고 내용증명을 함께 보내 도달 증거를 두 갈래로 남기는 방법을 권합니다.

요구 문구에 조건을 붙이면 갱신 요구인지 새 계약 협상인지가 흐려질 수 있으니, 갱신 요구는 짧고 분명하게 쓰고 보증금 이야기는 따로 주고받으세요.

시계 2 · 존속기간갱신청구권을 쓰면 몇 년 더 사나요? 2년과 1회의 의미

전세 갱신청구권을 행사하면 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 주임법 제6조의3 제2항은 임차인이 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다고 정하므로 전세 갱신청구권 횟수는 한 번입니다. 처음 계약 2년에 갱신 2년이 더해지는, 흔히 2+2라고 부르는 구조가 여기서 나옵니다.

1회를 쓴 뒤 다시 만기가 오면 제6조의3 제1항의 '정당한 사유 없이 거절하지 못한다'는 보호는 더 이상 걸리지 않고, 제6조 제1항의 통지기간이 쟁점이 됩니다. 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 하지 않고 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않았다면, 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조①②).

두 갈래는 출발점이 다르고, 어느 쪽으로 갱신됐는지에 따라 다음 만기의 수단이 달라지니 갱신 당시 문자와 서면을 보관하세요.

시계 4 · 증액 제한전세 갱신청구권 5%와 기간, 20분의 1 상한과 1년 제한

전세 갱신청구권 5%는 법 문언으로는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1입니다. 주임법 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 갱신과 동시에 보증금이 자동으로 오르는 구조가 아니라, 증액은 제7조의 요건과 한도 안에서 청구하는 구조입니다.

제7조 제1항 후문은 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다고 정합니다. 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하게 하고, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도가 본문의 범위에서 상한을 조례로 달리 정할 수 있게 했습니다.

시계 3 · 해지 효력갱신 후 중간에 나갈 때 3개월 계산과 보증금 반환일

갱신요구권으로 갱신된 뒤에도 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다. 주임법 제6조의3 제4항이 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용하고, 제6조의2 제2항은 그 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 3개월은 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날부터 셉니다.

보증금 반환일은 해지 효력이 생겨 임대차가 끝나는 날을 기준으로 잡습니다. 대법원 판결은 보증금 반환과 주택 인도가 동시이행 관계라는 취지여서, 그날 집을 비워 주는 준비와 보증금을 받는 준비를 함께 맞춰야 합니다. 임대차가 끝났는데 보증금이 돌아오지 않으면 주임법 제4조 제2항에 따라 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

보증금을 받지 못한 채 이사해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토합니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 신청할 수 있게 했고, 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사·전출해야 대항력을 잃을 위험을 줄일 수 있습니다. 집주인 동의는 필요하지 않습니다.

시계 5 · 거절 뒤전세 갱신청구권 거부, 거절 사유와 실거주 거절 뒤의 기간

전세 갱신청구권 거부는 주임법 제6조의3 제1항 단서 각 호에 해당할 때 정당한 거절이 됩니다. 단서는 아홉 가지 사유를 열거하는데, 1호는 '임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우', 8호는 '임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'입니다.

나머지는 거짓이나 그 밖의 부정한 방법에 의한 임차, 합의에 따른 상당한 보상 제공, 임대인의 동의 없는 전부 또는 일부 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손, 멸실로 목적 달성 불가, 제7호 각 목의 사유에 따른 철거·재건축, 의무의 현저한 위반이나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유입니다. 보증금 인상에 응하지 않았다는 사정은 이 목록에 따로 적혀 있지 않습니다.

실거주를 이유로 거절됐다면 다섯 번째 시계가 돌기 시작합니다. 제6조의3 제5항은 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다고 정합니다. 배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 중 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).

실거주 거절을 받았다면 거절 문자와 통지서 원본, 거절 당시 차임·보증금 자료, 그 집이 다시 임대로 나왔는지 알 수 있는 단서를 모아 두세요.

변수 · 소유자 변경집이 매매되면 전세 갱신청구권 기간은 어떻게 되나요?

집이 팔려도 전세 갱신청구권 기간은 원래 임대차의 만기일을 기준으로 그대로 흐릅니다. 주임법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하므로, 주택의 인도와 주민등록으로 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 같은 계약의 임대인이 됩니다.

전세 갱신청구권 매매에서 다툼이 가장 많은 것은 새 집주인의 실거주 거절입니다. 갱신 요구가 도달한 시점, 매매계약과 소유권이전등기의 시점, 거절 통지를 누가 언제 했는지의 선후에 따라 매수인의 실거주 거절이 받아들여지는지가 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 매매 소식을 들었다면 갱신 요구의 상대방과 도달일부터 정리하세요.

마무리 · 비용과 다음 경로갱신 때 복비, 그리고 기간을 놓쳤을 때의 경로

전세 갱신청구권 복비는 중개행위가 있었는지로 갈립니다. 공인중개사법 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정하고, 제4항은 주택 중개보수의 한도 등을 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정하게 했습니다. 당사자끼리 직접 갱신했다면 보수 근거가 분명하지 않지만, 중개사무소에 갱신계약서 작성을 맡겼다면 보수가 문제될 수 있어 미리 확인해야 합니다.

2개월 전을 넘겨 버렸다면 이번 만기에 갱신요구권을 쓰기는 어렵습니다. 이때는 임대인이 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 조건변경 통지를 했는지 확인합니다. 통지가 없었고 임차인도 2개월 전까지 통지하지 않았다면 제6조에 따라 동일 조건으로 갱신된 것으로 보고, 통지가 있었다면 만기에 계약이 끝나는 쪽으로 보고 보증금 반환 준비로 넘어갑니다.

보증금 반환이 막히면 경로는 한 줄로 이어집니다. 내용증명으로 반환을 요구하고, 이사가 필요하면 임차권등기명령을 거쳐, 전세금반환소송으로 판결을 받은 뒤 부동산 경매나 채권압류 및 추심 같은 강제집행으로 회수합니다. 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월 정도가 걸립니다. 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사이기도 한 엄정숙 변호사의 법도 전세금반환소송센터는 이 순서를 계약서와 날짜에 맞춰 정리해 드립니다.

FAQ전세 갱신청구권 기간, 자주 묻는 질문