• 계약은 끝났는데 임대인이 다음 세입자가 들어오면 주겠다며 보증금을 미루는 경우
• 근린생활시설 건물에 살고 있어 주택인지 상가인지부터 헷갈리는 경우
• 월세 계약이라 밀린 차임과 공제 금액 때문에 청구할 금액이 애매한 경우
• 임대인이 연락을 끊어 소장을 보내도 받을지 걱정되는 경우

보증금반환소송이란, 무엇을 청구하나요?

보증금반환소송은 임대차가 끝났는데도 임대인이 돌려주지 않는 보증금을 지급하라는 판결을 받는 민사소송입니다. 흔히 임대보증금반환소송, 임대차보증금 반환소송이라고도 부르며, 주택이든 상가든 청구 구조는 같습니다. 청구하는 것은 보증금 원금과 반환이 늦어진 데 따른 지연손해금 두 가지입니다.

지연손해금의 이율은 구간별로 나뉩니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 않는 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고(「민법」 제397조①), 민법상 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(민법 제379조). 이 연 5%는 소장 송달 전까지의 구간에 쓰입니다.

소장이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」(이하 소송촉진법) 제3조①에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 소송촉진법 제3조②는 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다.

월세 계약도 같은 소송으로 청구합니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 목적물을 반환할 때까지 생긴 연체 차임 등 임차인의 채무를 담보한다는 취지여서, 밀린 차임이나 정산할 금액을 보증금에서 공제한 뒤 남은 금액을 청구하게 됩니다.

주택·상가·월세 보증금 반환, 공통 4단계

주택·상가·월세 보증금 반환은 모두 같은 4단계를 밟습니다. 유형에 따라 달라지는 것은 각 단계에서 확인할 근거 법과 서류이지 순서가 아닙니다.

표에서 보듯 월세 칸은 독립된 법이 아니라 주택 또는 상가 칸을 그대로 따릅니다. 주거로 쓰는 원룸 월세라면 주택 칸을, 가게 월세라면 상가 칸을 보면 됩니다.

유형별로 갈리는 4지점, 근거 법이 다릅니다

소송의 뼈대는 같아도 주택과 상가는 네 지점에서 근거 법이 갈립니다. 이 네 곳을 잘못 짚으면 소장보다 그 뒤의 임차권등기나 집행 단계에서 막히기 쉽습니다.

특히 ③은 상가 보증금 반환 소송에서 놓치기 쉽습니다. 보증금(차임 환산액 포함)이 대통령령으로 정하는 보증금액을 넘는 상가라면 대항력은 인정되더라도 상가법의 임차권등기명령, 경매 신청 특례, 소액사건심판법 준용은 적용되지 않으므로, 같은 소송이라도 준비할 수단이 달라집니다.

내 보증금은 어느 쪽일까? 갈림길 3가지

소송을 준비하는 임차인은 아래 세 질문에 먼저 답해야 합니다. 답에 따라 적용 법, 소장을 낼 시점, 송달 방법이 바뀝니다.

보증금반환소송 하는법, 어느 법원에 내나요?

보증금 반환을 구하는 소는 임대인 주소지 법원뿐 아니라 임차인 주소지 법원에도 낼 수 있는 경우가 많습니다. 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하고(「민사소송법」 제2조), 사람의 보통재판적은 그의 주소에 따라 정합니다(제3조).

여기에 민사소송법 제8조는 재산권에 관한 소를 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 민법 제467조②는 변제장소를 정하지 않은 때 특정물인도 이외의 채무변제는 채권자의 현주소에서, 영업에 관한 채무의 변제는 채권자의 현영업소에서 하여야 한다고 정합니다. 따라서 보증금 반환 의무의 이행지는 임차인의 현주소(영업에 관한 채무라면 현영업소)가 될 수 있어, 두 곳 중 고르는 선택관할이 됩니다. 계약서에 변제장소나 관할 합의가 있다면 그 내용도 함께 봅니다.

소장에는 당사자, 청구취지(보증금과 지연손해금), 청구원인(계약 체결, 종료, 미반환)을 적고 계약서와 통지 기록을 증거로 붙입니다. 인지와 송달료는 사건마다 달라지므로 접수 전에 확인하는 것이 안전합니다.

보증금반환소송 주소보정, 소장이 송달되지 않을 때

소장 부본이 임대인에게 송달되지 않으면 재판장은 보정을 명하여야 하고, 기간 안에 보정하지 않으면 소장이 각하됩니다. 법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 하고(민사소송법 제255조①), 송달할 수 없는 경우에는 제254조①~③이 준용됩니다(제255조②).

당사자의 주소 등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우 법원사무관등은 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있고, 신청할 때는 그 사유를 소명하여야 합니다(제194조①②). 공시송달의 방법으로 기일통지서를 송달받은 당사자가 출석하지 않은 경우에는 자백간주가 적용되지 않습니다(제150조③ 단서). 그래서 임차인은 계약서·송금 내역·통지 기록으로 청구원인을 하나하나 증명할 준비를 해야 합니다.

판결 뒤 회수, 집을 비우지 않고 경매를 넣을 수 있나요?

보증금 반환 판결을 받은 임차인은 임차한 집이나 건물에 경매를 신청할 때 반대의무를 먼저 이행하지 않아도 됩니다(환산보증금 초과 상가 제외). 주임법 제3조의2①과 상가법 제5조①은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다.

이 특례는 ‘경매를 신청하는 경우’로 한정됩니다. 판결이 집을 비워 주는 것과 상환으로 보증금을 지급하라는 내용이라면, 임대인의 예금 같은 채권을 압류할 때는 반대의무의 이행이나 이행 제공을 증명해야 집행이 개시됩니다(민사집행법 제41조①). 또 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하여야 하므로(민사소송법 제213조①), 확정 전에도 집행에 나설 길이 열립니다.

확정일자에 의한 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되고(주임법 제3조의2②, 상가는 상가법 제5조②의 대항요건과 관할 세무서장의 확정일자), 임차권등기명령에 따른 임차권등기를 마쳐 우선변제권을 취득하는 경로도 있습니다(주임법 제3조의3⑤, 상가법 제6조⑤). 다만 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 그 보증금을 받을 수 없습니다(주임법 제3조의2③, 상가는 상가법 제5조③). 경매 신청은 이사 없이 할 수 있어도 배당금을 받을 때는 집을 넘겨야 한다는 뜻입니다.

보증금반환소송 변호사, 직접 할 범위와 맡길 범위

보증금 반환을 구하는 소송은 임차인이 직접 할 수 있지만, 다른 사람에게 대리를 맡긴다면 원칙적으로 변호사여야 합니다. 법률에 따라 재판상 행위를 할 수 있는 대리인 외에는 변호사가 아니면 소송대리인이 될 수 없기 때문입니다(민사소송법 제87조).

민사소송법이 정한 예외는 제88조①의 구조입니다. 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조하여 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때입니다. 또 사건이 대법원규칙으로 정하는 소액사건에 해당하면 소액사건심판법 제8조①에 따라 당사자의 배우자·직계혈족 또는 형제자매가 법원의 허가 없이 소송대리인이 될 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로, 전세금 사건 처리 450건 이상의 경험으로 계약서와 등기부에서 출발해 집행까지 한 흐름으로 사건을 봅니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문